前言

相较市场因素促成2009年土地市场的“V”形反转，政策无疑成为掌舵2010年土地市场起伏的重要因素。3月15日，北京，远洋“大望京1号地”、中信“亦庄地块”、中国兵器“东升蓟门桥地块”共同成就了2010年新的“单价地王”和“总价地王”。对于已处于各界讨伐声中的房地产市场而言，土地市场出现“一日三地王”的壮观之举，以及市场表现出来的“高溢价”、“高单价”、“高总价”、“央企拿地高垄断”形势，无疑成为出台“史上最为严厉”调控政策的导火索。重要及细化政策在4月份一涌而出，向外释放出三类信号以平抑土地市场上日益显著的非理性态势：增大住宅用地供应量，提高供地结构中保障房用地比例，改革土地出让方式。

面对这次所谓史上最为严厉的政策组合拳，土地市场上供需矛盾是否得到缓解，调控前呈现的“N高”态势是否得到有效抑制，多元的土地出让方式又给企业带来何种机遇和挑战？本文结合政策调整的倾向，从部分重点城市土地供应完成情况入手，通过分析土地市场的各阶段表现、重点区域楼面价浮动、土地出让制度改革的效用分析、土地一级开发权收拢对土地有效供给的影响等方面，对上述问题一一作出解答，详细深入解析了政策与市场存在的问题。最后，结合“十二五”规划中宏观经济、房地产的政策倾向，展望了2011年土地市场的发展趋势。

一 2010年全国土地市场运行特征

（一）供需数量增加，但距完成供地计划仍存在较大差距

4月中旬，在大部分城市土地市场交易暂停将近1个月之后，国土资源局公布了2010年住宅用地供应计划。根据计划，全国30个省、市、区（西藏除外）住房用地拟供应量大幅增加，为18万公顷；同时，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划比例加重，占住房用地计划供应总量的77%。

在高压的供地计划目标之下，全国大部分城市入市交易的土地供应量较上年确有大幅增加（见图1）。2010年全年，全国120个城市住宅用地的供应量达4.58万公顷，同比增加38%。

图1 部分城市住宅类用地2010、2009年供应情况对比

一线城市中，北京2010年住宅用地供应同比增幅最大。根据北京市土地整理储备中心数据显示，北京已入市的住宅用地供应量达935公顷，同比增加36%，接近5年来的历史高点2006年的950公顷。二线城市中，住宅用地供应同比大幅增加的是天津和武汉，分别同比增加27%、44%。

与此同时，在供应量猛增之下，全国大部分城市住宅用地的成交量也攀升至历史高位（见图2）。2010年全年，全国120个城市的成交量达3.56万公顷，同比增加30%。

图2 部分城市住宅类用地2010、2009年成交情况对比

一线城市中，除广州外，其他城市住宅用地成交量均有大幅增长。北京全年住宅用地成交777公顷，同比增加27%，上海成交977公顷，同比增加63%。二线城市中，天津依然位于全国成交量前列，其次是武汉、重庆，增幅分别为7%、52%、56%；杭州、成都住宅用地成交量较上年略少。

尽管土地的供应量和成交量双双冲击历史高位，但大部分城市距完成供地计划仍存在很大差距，一线城市尤为明显。一线城市中，只有上海超额完成计划，北京完成56%，广州完成45%（见图3）；二线城市中，天津、南京均超额完成计划，杭州主城区用地供应减少，全市仅完成计划66%。

图3 部分重点城市2010年商品住宅用地供应计划完成情况

尽管调控政策加重了政府扩大有效土地供应的压力，但执行与计划之间的落差，自2005年实行供地计划以来，就年复一年一直存在。计划与市场之间的矛盾极难调和，2010年亦如此。与此同时，调控政策带来的土地出让方式的反复调整也造成了企业与政府博弈的进一步深化，并最终表现为市场出现波动，流拍与高价地同时出现，供地效率变慢，供地节奏严重失衡。至10月底，大部分城市土地供应计划完成均不过半，尤其是一线城市不到30%。

（二）供地节奏失衡，致使市场阶段量价分化明显

根据市场的量价波动，2010年全国住宅类土地市场可以分为三个阶段：4月之前，土地市场承接了2009年末供需两旺的态势，量价齐涨（见图4、图5）；4月之后，随着一系列政策出台，土地市场紧跟楼市步入深度调整期，企业预期迅速下调，政府供地节奏趋缓，转向量价齐跌；至岁末，随着土地的集中放量，楼市的回暖，企业的土地储备需求也迅速释放，市场再次转向量升价稳。

图4 2010年1～12月全国120个城市住宅用地月度供应/成交量

图4 2010年1～12月全