一 2010年北京土地市场概况

2010年北京市公开土地市场共成交土地277宗，其中成交经营性用地^[1]142宗（见图1）。成交的142宗经营性用地规划建筑面积2183万平方米，同比上涨38.3%；成交总价1552亿元，同比上涨77.6%；平均楼面地价7109元/平方米，同比上涨28.3%（见图2）。

图1 近几年经营性用地成交宗数

图2 近几年土地成交面积、金额、楼面地价情况

2010年北京土地市场以两次调控（2010年4月新“国十条”及9月底新政）为分水岭，可以明显分为三个阶段：第一季度供需两旺，“地王”频现；第二、三季度调控整顿、供需迟滞；第四季度供应放量，成交活跃。

2010年第一季度北京土地市场虽有“国十一条”出台，但是在一系列复杂因素的促使下（如宽松货币政策导致的流动性、抵御通胀的动机、对未来良好预期、央企和国企的过度参与、销售“小阳春”促使企业资金面宽裕等），土地交易供需两旺，“地王”频现，住宅楼面地价均价在万元以上，土地溢价率也处于高位；4月份新“国十条”对土地市场产生了明显的影响，政府严把土地闸关，土地市场出现剧烈震荡，楼面地价、溢价率迅速降低，土地市场也偶现流拍现象。进入第三季度，在市场充分消化政策影响下土地市场逐步恢复，楼面地价稳中有升。第四季度，土地大规模集中供应，土地市场成交活跃，溢价率虽逐月回升，但是住宅用地楼面地价稳定在6100元/平方米左右（见图3、图4）。

图3 2010年各月土地成交情况

图4 2010年各月土地成交溢价率

2010年北京土地市场交易方式多样，在第一季度以挂牌为主，随着土地价格上涨过快、“地王”频现，进入第二季度后北京市土地储备部门迅速完善土地交易方式，积极探索并实践形成了“限房价、竞地价”、“限地价、竞保障房面积”、招投标等体现“综合评标”思想的新交易方式，以引导房地产开发企业理性竞争，促进北京市土地市场健康发展。全年招标出让76宗地，挂牌出让66宗地。

二 成交情况分析

（一）区域分布情况

2010年经营性用地成交的主要区域是近郊区（包括通州、昌平、顺义、大兴、房山），占总成交规划建筑面积的61.68%，其次是城八区（内城区只供应崇文区1宗地，主要在城区朝阳、海淀、石景山、丰台），占总成交规划建筑面积的23.96%，如图5所示。在城八区中，朝阳区成为成交面积最多的区县，共成交281.27万平方米，延庆县成交面积最少，为69.14万平方米，如图6所示。近郊区的通州、房山、顺义、昌平四区成为供地宗数最多的区域，分别供地20宗、19宗、17宗、16宗；另外朝阳区成交14宗，大兴区成交13宗，崇文区与门头沟区各成交1宗，东城区、西城区及宣武区无成交（见表1）。

图5 2010年各区域成交土地规划建筑面积所占比例

图6 2010年各区县成交土地宗数及面积

表1 2010年北京土地市场经营性用地成交区域情况

（二）重点成交地块

1.住宅类地块

2010年高楼面地价成交地块大部分集中在第一季度，其中中国兵器旗下世博宏业获取海淀区东升乡蓟门桥北地块，楼面地价高达29913万元/平方米；远豪置业获取大望京1号地，楼面地价高达24066元/平方米。

2010年重点成交的住宅类地块主要分布在京东朝阳大望京，京北的海淀西北旺、海淀小营、昌平回龙观、顺义马坡，以及京南丰台花乡、大兴生物医药基地、大兴亦庄、房山长阳。

京东区域，远豪置业获取大望京1号地楼面地价24066元/平方米，保利也以17949元/平方米的楼面地价获取大望京4、5号地；京北区域，万科与五矿联合拿下西北旺C1、C3两地块，楼面地价近20000元/平方米；京南区域，中海地产59.7亿总价获取六圈A地块，成为2010年住宅类“总价地王”，中信地产全年在大兴亦庄分别斥资52.4亿元、22.6875亿元获取两幅地块，大兴生物医药基地成交3宗地，楼面地价接近8000元/平方米，房山长阳板块成交地块比较多，平均楼面地价在7000元/平方米左右（见表2）。

表2 住宅用地成交单价排行榜

2.公建类地块

在北京土地市场，一般来说，非住宅经营性用地楼面地价低于住宅类用地楼面地价，对于非住宅经营性用地的关注度并不高。但是在2010年，被称为“CBD最后一块宝地”的CBD核心区地块却一直受到市场的广泛关注。

CBD核心区地块因其区位优越，体量大，预期出让价格高而备受市场关注。2008年及2009年，中服地块两次被列入土地供应计划，但均未上市，2010年2月22日，中服地块挂牌上