在适度宽松的货币政策环境下，2010年初房地产市场价格承接了2009年的上涨势头，市场成交量屡创新高。楼市过热和行业风险积累引发了管理层的担忧，为稳定市场预期，囊括了土地、税收、信贷政策及行政手段的调控措施密集出台，紧缩力度逐渐加大。其中，作为直接影响购房人资金成本与行为决策的信贷政策，对于抑制投资、投机需求，引导住房回归消费属性发挥了重要作用。本文重点对2010年的住房信贷政策进行分析，探讨当前制度安排存在的问题和改进的方向。

一 政策内容回顾

2010年住房信贷政策经历了三次调整^[1]，延续了“差别化”、“抑需求”的思路，具有以下三个方面的特点。

（一）政策力度不断增强

1.首付比例提高

对于首套房贷款，4月份出台的“国十条”将套型建筑面积在90平方米以上的住房贷款最低首付比例提高至三成，9月末出台的“银七条”又进一步取消了90平方米以下房贷首付20%的优惠，统一将首套房贷款首付提高至三成。对二套房及以上贷款，“银七条”将二套房贷最低首付款比例由四成提高至五成，购房者可利用的投资杠杆继续下降。

2.执行利率上涨

随着中国经济复苏已成定局，12月中共中央政治局会议决定货币政策基调由“适度宽松”回归“稳健”，12月末M2同比增速已下滑至18.9%，预计2011年新增信贷计划将缩减。受信贷规模紧张影响，银行贷款定价能力增强，首套住房贷款利率七折优惠开始绝迹，最为普遍的八五折优惠也已开始减少，贷款购房者的成本显著上升。从七折优惠到基准利率，利率上行了42.9%，相当于单独对长期个人住房贷款单独加息192个基点（加息8次）。对二套房贷利率下限维持在基准利率的1.1倍，继续保持对投资投机购房需求的抑制。此外，人民银行时隔三年重新启动加息，于10月20日、12月26日对五年期以上商业贷款基准利率分别上调25个基点，利率重回上升通道，贷款购房者的还款压力进一步加大。

3.首次提出限贷、限外、限购

对家庭购买第三套及以上住房的借款人，以及不能提供1年以上当地纳税证明或社会保障缴纳证明的非本地居民，均被纳入暂停发放贷款群体。此外，“国十条”还提出地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。通过“三限”政策直接对投资、投机需求进行打压。

（二）执行标准逐步细化

6月住建部会同人民银行、银监会制定出台了“认房又认贷”的第二套住房认定标准^[2]，要求商业银行必须通过查询征信系统和当地房屋登记信息系统综合确定借款人家庭拥有的住房套数。在此标准下，没有贷款记录但家庭成员名下已登记有一套（及以上）成套住房的购房人，以及已利用贷款购房但所购置房产已结清出卖的购房人，也都必须执行二套房政策。认定规则的明确，统一了各家商业银行调查和审批标准，增强了制度的执行效果。

（三）制度安排趋于完善

1.取消改善型自住房优惠政策

自2008年以来，“改善型”一词频繁出现在相关政府部门的文件中，但从未在正式文件中明确定义改善型自住房的范围，各商业银行在实际执行中存在较大的差异，使得二套房贷政策执行效果不尽如人意。自“国十一条”开始，二套房贷款不再区分是否为改善型，统一执行较高的首付比例和执行利率。

2.严格用途和支付管理

为打击炒房人通过抵押消费贷款，假借买车、装修、购买大额耐用消费品等名义“曲线买房”，新政要求各商业银行严格用途管理，严禁借款人将消费类贷款挪用于购房用途，严格支付管理，以委托支付方式控制大额资金流向，防范非房贷资金流入房市。炒房人“买房—抵押—再买房—再抵押”循环套现炒房的手段被控制。

二 政策效果分析

在“差别化”、“抑需求”的住房信贷调控政策作用下，2010年的房地产市场整体上出现了一些积极的变化，对稳定市场预期、避免银行信贷风险过度累积发挥了极其重要的作用。

（一）销售面积增速回落

2010年，全国住宅累计销售面积9.31亿平方米，仅比2009年的8.52亿平方米增长9.1%，远低于2009年52.6%的增速，也低于2001年以来销售面积21.5%的平均增速（见图1）。

图1 2001～2010年住宅销售面积及增速

从分月情况看，每次调控新政的出台，均会引发市场浓厚的观望情绪，房地产市场会陷入一段时间的成交低迷期，政策效果可谓立竿见影。比如，4月17日“国十条”出台后，5月份单月住宅销售面积下降