一 前言

又到了一年年末，我们总是站在年终去回顾和点评过去的一年行业内的种种变化及其原因，并基于此对未来作出预测与判断。2010年，绝对是中国房地产行业发展史上具有里程碑意义的一年。这一年里，还未完全走出经济危机阴霾的发达国家和新兴国家的经济货币政策开始分化，伴随发达国家“量化宽松”货币政策，大量国际热钱开始向新兴发展中国家聚集；这一年里，中国经济增速迅速恢复，再次面临“通胀”质疑；这一年里，住宅市场迎来了以行政制约为特点的所谓“最严格”的调控，而中国的住宅居住体系也再次回归保障性住房和商品房并行的双轨体制。

中国房地产开发行业在2010年面临了前所未有的复杂环境，房地产开发与国际金融局势、国内经济发展状况的关系更加紧密纠缠。面对行业发展背景的显著变化和高度波动，经历了20年快速发展的中国房地产开发企业战略和发展模式调整已成为必须，明确未来的战略发展目标，找到新的持续增长盈利模式，确立并锐利化自身核心竞争力，建立新的融资渠道和体系，成为每一家想要走得更远的开发企业不得不进行的思考。

可以说，2010年，是中国房地产开发行业的一个集体转型之年，这一年的调整和变化，将对未来10年甚至更远时间内中国房地产行业的格局和发展产生深远影响。

二 外部金融环境：高流动性背景下的流动性回收年

尽管从2009年末开始，政府就有意地调整政府投资量和流通货币量，但由于4万亿元中央政府投资及其带动的地方政府投资项目的陆续落实及后续投资的持续跟进，2010年我国依旧保持了较高的信贷总量，1～11月，新增人民币贷款达到了7.4428万亿元，已经基本完成了年初制定的7.5万亿元的目标，这就意味着2010年全年新增贷款总量必将超额完成计划。与此同时，广义货币M2在1～11月的月均增速也达到了20.87%，远远超过17%的预期目标（见图1）。

图1 2008～2010年各月新增人民币贷款总量

在国内流动性依旧较高的情况下，2010年我国还遭遇了境外热钱“围城”的压力。欧、美、日等传统发达国家为刺激经济继续坚持了量化宽松的货币政策，一方面坚持低利率，另一方面大量印钞。而人民币升值预期和国内的加息周期预期使得中国成为境外资金追逐的目标（见图2）。尽管中央政府实施了严格的资本账户监管，但境外资金依然通过直接投资、基金、海外债等种种渠道流入国内，为国内流动性的涌动火上浇油。

图2 境外热钱入境原因示意

因此，2010年的中国，依旧是一个高流动性之年。尤其是境外流动性的注入，更是为我国流动性管理尤其是资产类商品市场管理增加了难度，也给我国经济发展带来了更多的不确定性因素。

图3 2009年9月至2010年11月M2走势及量化货币政策调整

在高流动性及其随之而来的通胀预期日益高涨的情况下，中央政府也开始逐步加速流动性的回收：年内先后六次上调存款准备金率，并在10月、12月两次加息；整顿地方政府融资平台，并开始实施有保有压的差别化信贷政策，控制信贷规模（见图3）。广义货币供应量M2在2009年9月之后开始进入下滑通道并与M1的负剪刀差在2010年逐月增大，而年终的经济工作会议，也终将货币政策的基调由持续了近两年的适度宽松调整至稳健。

这种高流动性背景下回收流动性的宏观经济环境，对2010年的开发行业影响深远。

首先，高流动性及其引发的通胀预期为销售市场带来了充足的资金支持和资产保值需求，在一定程度上对冲了密集调控对销售市场的抑制作用，支撑了一线城市价格的相对稳定和二、三线城市成交量的增长，改变了大众对于调控后行业发展相对悲观的预期。

其次，流动性回收直接造成了银行信贷、资本市场、信托等传统行业融资渠道的阻塞，而境外热钱的聚集又迅速为国内开发企业提供了新的融资模式，这种此消彼长的力量对峙保护了开发企业在2010年资金链的安全，并导致中国房地产企业融资体系的调整和重建。

三 行业资金状况：国内贷款与个人购房款增速大幅放缓，传统融资渠道面临“断供”

2010年1～11月，开发企业资金总量达到63220亿元，较上年同期增长31.2%，较上年全年57128亿元的总量增幅也超过10%，预计全年开发资金量同比增速将在20%以上。从总量上看，较上年末44.2%的增速，增速有了明显下滑，尤其是在2010年众多开发企业普遍加大了开、施工面积和土地储备的基础上，20%的增速估