一 宏观背景

（一）2010年宏观调控政策力求保增长控通胀，房地产调控政策从紧

2010年宏观调控的主要任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。12月末，广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，同比增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，同比增长21.2%；流通中货币（M0）4.5万亿元，同比增长16.7%，加快4.9个百分点；金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，信贷资金总体充裕。同时，央行加强流动性管理，年内六次上调准备金率、两次加息。

2010年房地产市场在从紧的调控政策环境下运行。国务院三次出台调控政策，以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主，坚决遏制部分城市房价过快上涨。国土资源部下发通知，要求增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。各部委相继出台政策措施落实差别化信贷政策和税收政策，抑制住房投机；16个城市相继出台限购令。住建部发出通知，要求完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序。住房和城乡建设部与省、自治区、直辖市人民政府以及新疆生产建设兵团签订2010年住房保障工作目标责任书，要求确保完成2010年保障房建设任务，共建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。

（二）2010年国民经济平稳较快增长，通胀压力上升

国民经济保持平稳较快增长。2010年第一季度GDP增速达到11.9%，随后的两个季度增速逐渐显著回落，全年GDP增速为10.3%，比上年加快1.1个百分点。国民经济复苏明显，但国内外发展环境日渐复杂，不确定性增强，给经济发展带来了很多的困难和挑战，经济复苏基础还不稳固。具体来看，投资刺激政策效应明显弱化，2010年全社会固定资产投资比上年增长23.8%，增速回落6.2个百分点；消费保持了平稳较快增长，但实际增速相对于2009年有所回落；对外贸易出现恢复性增长，但贸易顺差比上年同期缩小。

通胀水平逐步提高。2010年居民消费价格同比上涨3.3%，上半年CPI为2.57%，下半年CPI为4.1%，通胀水平前低后高。从CPI的季度变化来看，四个季度CPI分别同比增长2.2%、2.9%、3.5%和4.7%，CPI水平逐季上升。10月以后CPI处于较高水平，分别为4.4%、5.1%和4.6%。从环比来看，下半年居民消费价格出现较快上涨，10月份达到0.7%，11月份达到1.1%。

城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。

（三）2011年实行稳健的货币政策，房地产调控政策继续从紧

2010年中央经济工作会议中提出，2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。重点是更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济结构战略性调整，把稳定价格总水平放在更加突出的位置，切实增强经济发展的协调性、可持续性和内生动力。要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门。

从决策层的多次表态来看，2011年房地产调控政策将继续从紧。2010年11月30日中共中央在中南海召开的党外人士座谈会上，胡锦涛总书记明确提出，要加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。2010年12月26日，温家宝总理在参与《重返灾区——中国之声温暖行动》直播节目中表示，有信心让房价回到合理价位。2010年中央经济工作会议中提出，2011年“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。

二 2010年住宅市场运行状况

在经济稳步回升、通胀压力渐增、政策环境从紧的外部因素影响下，2010年的住宅市场仍然走出了相对稳定的态势。总体来看，2010年全国住宅市场供给较快增加，需求增长回落，房价上涨但涨幅回落，住房租赁价格和居住用地价格较快上涨。

（一）商品住宅各项建设指标同比增加

2005～2009年，商品住宅各项建设指标总体呈上升趋势，商