一 中国商业地产发展回顾

（一）投资情况

房地产开发商投资很大程度上反映市场需求及开发商信心，从投资来看，“十五”期间房地产开发商商品房总投资额年均增长率、住宅投资额年均增长率及商业地产^[1]投资额年均增长率分别为25.8%、26.7%和28.2%，三者增长率都较高，且商业地产投资增长率高于前两者。这说明“十五”房地产市场总体需求旺盛，房地产开发商信心指数高，商业地产对开发商吸引力较大；“十一五”（前四年）三者年均增长率分别为22.9%、23.9%与19.7%，虽然投资增长率均呈现下降趋势，但是商业地产投资增长率的降幅相对较大。同时商业地产占总投资额平均比重也由“十五”的12.5%下降为“十一五”的11.4%，这在一定程度上说明“十一五”时期较“十五”时期商业地产投资吸引力有所下降。但是从总体看来，2001～2010年十年间，商业地产投资增速快，反映了商业地产投资需求旺盛，发展较为繁荣。

表1 商业地产投资额及其与商品房总投资和住宅投资额比较

中国商业地产投资的另一个显著特点是相对集中在大中城市，特别是一线城市（北京、上海、广州、深圳）（见图1）：2002年以来，35个大中城市占全国商业地产总投资比重一直维持在50%左右，而一线城市占35个大中城市商业地产投资比重维持在25%到40%之间。“十一五”以来，一线城市商业地产投资比重呈现下降趋势，而35个大中城市投资比重基本维持不变，这说明商业地产投资正在向一线城市以外的大中城市转移，但是35个大中城市之外的城市对商业地产投资吸引力较弱，其比重没有上升。

图1 35个大中城市与一线城市商业地产投资额比重

（二）销售情况

自2001年以来，商业地产销售面积、销售额除2008年受金融危机影响外年年攀升，“十五”时期年均增长率分别达到24.5%和38.6%，“十一五”时期销售面积和销售额年均增长率均有所下降，分别为11.1%和21.2%。但是商业地产销售价格则一直呈现上升趋势，即使是在2008年金融危机背景下全国商品房平均销售价格及住宅销售价格都出现负增长的情况下依然保持了1.9%的增长率，“十五”和“十一五”时期年均增长率分别为11.3%和9.0%，同期住宅销售价格年均增长率分别为9.8%与10.0%。商业地产与住宅销售价格增长率与同期投资额增长率相一致，“十五”时期商业地产投资额增长率高于住宅，而“十一五”时期则低于住宅。

表2 商业地产销售情况

2001～2010年10年间，商业地产销售价格自始至终高于住宅销售价格，二者价格差呈现不断上升趋势（见图2）；从增长率来看，10年间商业地产有5年的销售价格增长率高于住宅销售价格增长率，二者增长率高低相互交错。住宅销售价格从2001年的2017元/m²上涨到2010年的4723元/m²，年均增长率为9.9%，同期商业地产销售价格从3274元/m²增长到7738元/m²，年均增长率达10.0%，高于住宅销售销售价格年均增长率0.1个百分点。

图2 商业地产销售价格价格及增长率与住宅价格及增长率比较

2001～2010年商业地产销售价格平均为住宅销售价格的1.63倍，二者价格比值较符合市场规律（一般认为1.5～2比较合理）。但是近年来由于部分城市或地区住宅价格上涨过快，商业地产价格和住宅价格出现倒挂现象。以上海市为例，2001～2008年商业地产价格/住宅价格比值呈现逐年下降趋势，其中2006、2007年和2008年商业地产价格甚至低于住宅价格（见图3）。

图3 上海商业地产价格/住宅价格倍数

（三）新开工面积情况

房地产市场新开工房屋面积一定程度上代表市场潜在供应量，进而决定市场供需状况，对房地产市场价格有较大影响。“十五”时期，新开工商业地产面积年均增长率高于同期新开工房屋面积增长率，说明商业地产市场供应量呈现上升趋势；“十一五”时期（前四年）新开工房屋和商业地产面积年均增长率分别低于“十五”3.9个与8.3个百分点，商业地产市场供应量相对于整个商品房市场来说呈现下滑趋势；新开工商业地产面积占新开工房屋面积平均比重由“十五”时期的11.8%下降到“十一五”时期（前四年）的10.2%，呈现微弱下降趋势（见表3）。

表3 商业地产新开工面积及比重

（四）商业地产运营模式情况

以出租为主的运营模式是发达国家成熟商业地产的显著特征之一，我国商业地产则以出售为主导，多种运营模式并存。商业地产销售面积占竣工面积比重近年来一直居高不下，且逐年上涨，从2002年的