一 2010年中国房地产经纪行业整体运行情况

2010年中国房地产经纪行业发展较为曲折，整体上可以分为三个阶段。

第一阶段，持续回暖期。如同整个房地产行业的持续发展一样，2010年初，中国的房地产经纪行业延续了2009年底回暖的势头，二手房的销售保持了旺盛的势头。但这样的情况并没有持续多久，2010年4月政府再次打出了政策调控的组合拳，特别是在信贷政策方面非常严格；“新国四条”、“国十条”应运而生。4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。于是中国房地产经纪行业进入了2010年的第二个阶段，政策调整期。

第二阶段，政策调整期。受上述宏观经济政策（特别是信贷政策）的影响，中国的房地产市场进入了一个“史上最严厉”的政策调控期。从中央到地方，纷纷出台各项具体执行细则，而各地出台执行细则的时间则快慢不一。北京市最先解读了中央的政策，推出了执行细则，坚决落实了限制第三套房贷款，二套房贷提高首付、利率，限制外地人购房及贷款，特别是“限购”的措施，对其“史上最严”的评价当之无愧。一时间，一个一直被认为“需求无限”的房地产市场被转变到“需求有限”之中。5月2日，北京市住建委公布楼市调控执行细则，规定同一家庭限新购一套商品住房，“同一购房家庭”是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。至此，宏观调控政策对房地产市场的直接冲击和影响在全同范围内全面展开。以二手房交易为主要业务的房地产经纪企业也未能幸免。国家宏观调控政策除直接影响购房人的“购买能力”外，更间接地影响购房人的“购买欲望”。从近几年多轮调控的实践来看，后一方面的影响对市场产生的作用远大于前一方面。外地人限贷的政策直接地影响了购房人在房地产较热市场（特别是投资型市场）中的购房热情及前景预估，在一定程度上抑制了投资需求及投机行为。

4月的政策在表明了严厉调控的决心的同时，也留给了大家一定的想象空间。对于“房地产过热”的城市并没有给出明确的界定，因而政策在全国各地执行起来也有快有慢、有多有少。以至于三四个月后，在部分城市中并没有产生显著的成效，甚至于出现了一定的反弹势头。因而9月29日中央有关部门在传统的“十一黄金周”到来之前紧急推出了“新国五条”，重申了对房地产市场调控的决心及政策，在全国范围内开始了新一轮的政策调控大潮，越来越多的城市推出了“限购令”，“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%”的政策也在全国范围内得到了落实。似乎4月份的“史上最严”相比较而言也算不得如何严厉了，市场中也不禁发出了“没有最严、只有更严”的感叹。

也许是由于许多购房人已经开始习惯房价在每一轮调控大潮之后井喷式的上涨，在此轮政策出台之后，市场上不但没有出现预期的紧张，反而迎来了一股反弹潮。中国的房地产市场也在一年之内进入了第三个阶段。

第三阶段，年底反弹期。“不管调控政策有多严，在人口众多的中国，刚性购房需求都是无法抑制的。”这是不少房地产商对于中国房地产市场的判断，也是中国房地产市场中不可回避的一个事实。2010年底，全国多个城市出现了集中的反弹，“购房热”再次兴起。据媒体统计，部分城市仅12月份一个月的成交量就达到了全年的25%。特别值得一提的是房地产经纪行业在新一轮“限购”调控大潮中反而“柳暗花明又一村”，迎来了新的发展机会。在施行“限购令”的城市中出现了大批的具有购买能力却无法购房的人，因而“租房”几乎成了这些人唯一的选择。二手房交易量虽有下降，但房屋租赁市场却异常火爆，房租价格也不断上涨。

2010年国房景气指数变化情况以及二手住宅交易情况如图1及图2所示。

图1 2010年国房景气指数变化情况

图2 2010年全国二手住宅交易价格同比、环比变化情况

二 调控政策及其探讨

（一）调控政策出台的时机和背景

2002年