一 中国物业管理“十一五”时期回顾和2010年发展

（一）中国物业管理“十一五”时期回顾

“十一五”期间，中国物业管理取得了长足的发展，其主要标志是：行业定位进一步明确，行业地位快速提升；行业立法进一步加快，法律法规体系初步形成；服务领域进一步拓展，行业规模不断壮大；管理服务水平进一步提高，业主满意度不断提升；行业主营业务收入大幅增加，对国民经济的贡献初步显现；履行承诺意识进一步增强，社会责任明显提升；物业管理巨大的社会效益、环境效益和广阔的发展前景充分显示出来，在城市管理中的作用日益显著，已成为人们生活、生产不可或缺的行业。

1.行业定位进一步明确，行业地位快速提升

“十一五”期间，经过各级政府、物业管理行政主管部门、行业协会和物业服务企业的共同努力，行业地位明显提升，物业管理不仅写入《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），而且写进了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（以下简称《十一五规划》）和政府工作报告。《十一五规划》提出“规范物业管理行为，提高市场化程度”，“继续推进政府机关和事业单位后勤服务社会化改革”。2007年3月16日，经十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》，第一次将物业管理行业有关规范纳入了国家大法之中，《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”等对与物业管理相关的问题作出了相应规定。2009、2010年国务院《政府工作报告》都明确提出“大力发展物业服务业”。如果说，《物权法》确定了物业管理民事法律基础，那么，《十一五规划》、政府工作报告确定了物业管理在国民经济发展中的地位。

2.行业立法进一步加快，法律法规体系初步形成

“十一五”期间是国家物业管理立法、修法最多、最快的时期，全国人大公布了《物权法》、《中华人民共和国劳动合同法》和《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）；国务院公布了新修订的《物业管理条例》（以下简称《条例》）和《保安管理条例》；住房和城乡建设部（以下简称住建部）、财政部出台了《住宅专项维修资金管理办法》；国家发展和改革委员会、住建部出台了《物业服务定价成本监审办法》；住建部出台了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）、《业主大会和业主委员会指导规则》，修订了《物业服务企业资质管理办法》、《物业服务收费管理办法》；最高人民法院公布了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《建立健全诉讼与非诉讼相衔接的矛盾纠纷解决机制的若干意见》等，标志着我国物业管理法律法规体系在国家层面上已经基本形成。同时，北京、天津、上海、重庆、广东、深圳等省市依据《物权法》和《条例》，出台或修订物业管理地方性法规、规章及一大批规范性文件。这些法律、法规、规章和规范性文件的颁布实施，不仅为规范物业管理营造了良好的法制环境，而且加速了物业管理法制化的进程。

3.服务领域进一步拓展，行业规模不断壮大

“十一五”期间，物业管理从各类住宅、写字楼、机关办公楼、工业厂房、仓库、学校、医院、商场、农贸市场、城市广场、步行街、会展中心、高速公路、体育场馆、图书馆和寺庙等，拓展到影剧院、福利院、孤儿院、烈士陵园、公园、地铁、奥运场馆、亚运场馆和世博场馆等建筑物和附着物的全部领域，特别是近年来，一些物业服务企业走出城市，走进农村并开始走向国际市场。据2008年第二次全国经济普查数据公报（以下简称《普查公报》）显示，到2008年底，全国物业服务企业已达58406家，比2004年末增加26724家，增长84%；物业服务企业直接从业人员250.12万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%；管理房屋面积已达125.46亿平方米，比2004年末的28.83亿平方米增长335%。预计到2010年底，物业服务企业将突破6万家，直接从业人员将达到300万人，管理房屋面积可达140亿平方米，物业管理已成为人们生产、生活不可或缺的行业。

4.管理服务水平进一步提高，业主满意度不断提升

“十一五”期间，随着物业管理市场竞争的日趋激烈和劳动力等成本的不断上涨，加之近年来国外物业品牌企业大举进入我国物业管