一 2010年房地产市场政策分析

（一）政策综述

2010年1月房产政策主基调确定为：促进房地产市场平稳健康发展，抑制房价过快上涨。根据房价的不断变化，国家在4月和9月陆续出台了两次楼市调控政策，政策调控力度一次次趋紧，从市场管理、土地、金融、税收等各个层面采用了抑制房价的调控措施，通过增加供应、收紧贷款、取消交易税费优惠等，较好地抑制了房价的过快上涨。

1.对土地市场和开发商行为进行全面监控，从源头上调控房产市场

2010年为了控制房价上涨，严控“地王”的出现，土地市场也出台了一系列政策（见表1），其中对市场影响较大的主要有以下四点。

表1 土地市场政策

（1）土地出让实行综合评分制度，而不再采用价高者得的出让方式，从而有效抑制地王产生。

（2）加快土地出让速度，即要求加快住宅建设项目的行政审批速度，建立审批快速通道，加快住房项目的供地、建设和上市，尽快形成住房的有效供应。

（3）在土地出让合同中明确住宅建设项目的开工、竣工时间，要求严格按照时间进行开发，不能拖延建设周期。

（4）3月国资委要求除16家以房地产为主业的中央企业外，78家央企须退出房地产领域。

2.金融政策收紧，从银行可贷资金到个人贷款全部从紧

为了收紧公开市场的货币流动性，下半年又针对控制通货膨胀进一步加剧，年内央行共6次上调了存款准备金率，使得央行的存款准备金率提到了18.5%的高位（见表2）。

表2 房地产金融政策

续表

对于房屋贷款施行了更为严格的差别化信贷政策，对购买套型面积超过90平方米的家庭首付比例不得低于30%，购买二套的家庭首付比例不得低于50%，利率为基准利率的1.1倍，购买第三套的首付和贷款利率将大幅提高，而房价过高地区可暂停三套以上贷款等措施。住建部和人民银行对第二套房也给出了明确而严格的标准，支持信贷差别政策。

在10月20日和12月26日配合步步趋紧的政策调控力度，时隔三年央行连续两次加息，进一步调整商业和公积金贷款基准利率。

3.取消了部分税收优惠，并对购房套数进行限制，控制需求、打击投资目标明确

3月国家税务总局提出了对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

自2010年5月1日起，同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）只能在本市新购买一套商品住房。

9月对属于家庭唯一住房的普通住宅才可减半征收契税，而以往对于是否唯一家庭住房并未限制，这也是政策从紧的一方面；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税（见表3）。

表3 房地产税收政策

4.保障房供应进一步加大，体现政府控制房价和保障民生的决心

从国务院各部委到北京市的各项房产市场管理的相关政策中无不提到加大保障性住房土地供应和投资建设的内容：要全力加快保障性安居工程建设，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。同时国家也出台了专门针对保障住房的相关政策（见表4），如《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》，对“十二五”规划中涉及的保障性住房供应也提出了明确的要求。“十二五”期间北京将进一步扩大公共廉租房的规模，提高保障性住房的供应比例，并计划建设各类政策性住房100万套，力争实现两个目标：保障性住房占整个住房的60%，公共租赁住房占保障性住房的60%。

（二）政策影响分析

表4 保障住房相关政策

1.土地价格恢复平稳，“地王”消失

3月“地王”出现，推动周边房价上涨的现象出现，政府及时且相继出台了针对土地和开发商的政策的监管措施，至此北京的地价恢复平稳，不再有新“地王”出现，从源头上掐住了房价上涨的一根敏感神经。

2.抑制了房价的过快上涨

因政策力度大，调控及时，房价上涨的步伐被有效牵制，据北京中原研究部的数据显示，2010年一手、二手房价格涨幅均比2009年回落，且回落的幅度较大，一手住宅价格涨幅回落了36.7个百分点，二手房涨幅也回落了23.8个百分点（见表5）。

表5 2008～2010年住宅价格及涨幅

3.保障性土地、房屋供应进一步增加

在国家与地方政府的强烈要求下，政策明确增加保障性土地供应，2010年北京土地供应总量为6400公顷，其中住宅用地