一 2010年北京市租赁市场分析

（一）2010年租赁需求旺盛，促成交活跃

根据北京市交易管理网租赁备案数据显示，2010年北京市租赁成交量与2009年相比出现了较大的上涨。2010年北京市住宅租赁成交与2009年走势大致相符，影响租赁成交的主要因素为季节性租赁需求的变动。3、4月份春节过后受返京人士增加的影响，北京市租赁市场迎来年内第一波租赁高峰；6月份毕业生租房现象增加；9月份毕业招聘季节，新参加工作租房的人群及换房的人群均大增，促进成交量的上涨（见图1）。

图1 2009～2010年北京二手住宅租赁成交走势

2010年北京市租赁成交依然活跃，主要原因有以下两个方面：首先，北京市常住人口近2000万，其中居住半年以上的流动人口近800万，租赁市场需求庞大，季节性新增租赁需求变动影响成交的活跃。其次，系列新政的实施，抑制了部分刚性需求，而这部分购房者一直是租赁市场的主力人群，“转购为租人群”增加。

（二）2010年租金价格，跳涨后恢复平稳

2010年北京市租金价格在前半年，一路上涨，且上涨的幅度较大。主要原因为，春节过后“返京潮”促进租赁市场需求大增，拆迁过渡租房、高考租房、高校毕业生离校提前租房，加上受政策调控部分购房者由购转售等，促进了4、5月份租赁成交量上涨，助推租金价格继续上浮。

2010年下半年，首先，受北京市买卖市场调控的影响，购房者对市场观望的情绪增加，一系列新政的实施，抑制了部分刚性需求，而这部分购房者一直是租赁市场的主力人群。其次，房价的居高不下、CPI的持续上涨，间接影响大家尤其是业主对租金报价的坚定。此外，在租赁热点区域中，房源品质更高、家具、家电陈设更加完备的出租房源市场供应越来越多，因此下半年租金价格走势较为平稳，没有出现大的波动（见图2）。

图2 2010年北京住宅租赁均价及同比走势

（三）受租金上涨影响，二、三居室合租占比上涨

2010年北京市住宅租赁中，受到租金上涨的影响，租赁成交中大户型成交占比上涨，居室租赁仍以一、二居小户型为主，但是2010年二居室成交占比跃居第一位。一居室占比明显减少，由2009年的39.8%下降到了2010年的37.9%。二、三居室以上的成交占比均有上涨，占比分别为39.8%、18.6%（见图3），而在2009年两者各自占比为38.6%和17.5%。二、三居室成交占比增加的主要原因是，2010年北京市租金价格大幅上涨，影响租赁市场合租人群增多。

图3 2010年北京市各居室成交占比

（四）买卖市场波动，“转购为租”增多

受到买卖市场不断调控的影响，北京市租赁市场在2010年成交较为火爆。其中，除受季节性因素变动影响外，与买卖市场的互动影响也成为2010年租赁市场新的特点。如在第二季度，4月份政策频出，客户对买卖市场持观望态度，买卖市场迅速冷却刺激了租赁市场，“转购为租”的购房人和“转售为租”的业主增加，从而促进了4月，尤其是下半月租赁需求的旺盛。5月份，受政策调整的影响，部分购房需求被转化为租赁需求。

（五）租赁热点区域趋向外围轨道交通周边扩展

1.租价低、交通便利区域

2010年北京市租赁热点区域更趋向于向轨道交通出行方便，租金价格相对较低的区域发展。据北京中原成交数据显示，2010年租赁成交中37%的客户由于租价适中而成交，25%的客户由于交通方便而成交，可见价格和交通已经是影响租赁成交的最重要的两个因素。而这些区域中比较有代表性的如通州、石景山、马家堡、宋家庄、天通苑等都是2010年的租赁热点区域。

2.南城新轨道交通覆盖区域

南城原来轨道交通缺乏，2009年9月地铁4号线开通后，与地铁5号线一起有效地缓解了南城居民的出行问题。地铁4号线开通后，缩短了海淀区和南城的通勤时间，也吸引了部分在中关村、金融街等商圈工作的人群到南城租金较低的区域租房。对于南部城区而言，地铁4号线的开通使该区域与中关村、CBD等区域的时间距离大大缩短，同时与这些区域的租赁价格相比，该区域具有明显优势，也使更多的人愿意选择到南城租房。

3.配套成熟的大社区

在租赁成交中，配套成熟的大社区一直以来都是大家租房的热点区域，如世纪城、望京、朝青、方庄等。世纪城区域不仅配套成熟，而且教育资源丰富，租赁市场长期活跃。望京毗邻东二、三环商务带，且配套成熟，邻近地铁13号线，租赁需求旺盛。朝青紧邻中心商务区，在国贸工作的企