一 2010年上海市房地产市场运行情况分析

2010年上海在房地产市场坚决把保增长与扩内需、调结构、促改革、惠民生有机结合起来，针对房地产市场出现的新情况、新问题，积极采取双向调控措施，在促进房地产市场健康平稳发展的同时，为保持经济增长发挥有效作用。在商品房市场保持稳定健康发展，坚决抑制地价、房价过快上涨，同时在住房保障方面开展一系列探索，初步形成了“四位一体”的保障体系。

（一）房地产开发投资基本比上年有较大增长

2010年，上海市房地产完成开发投资1980.68亿元，比上年增长35.3%（见图1）。从商品房类型看，商品住宅投资1144.63亿元，增长38.5%，占总开发投资的57.8%；办公楼投资204.08亿元，增长8.7%，占10.3%；商业营业用房投资219.86亿元，增长18.3%，占11.1%。

图1 2010年本市房地产开发投资完成情况

在房地产开发投资中，保障性住房建设增长显著。全年保障性住房完成投资335.4亿元，比上年增长72.3%，有力地推动了全市房地产开发投资的增长。土地购置费增长明显，全年土地购置费449.27亿元，比上年增长1.1倍，占房地产开发投资的比重为22.7%，成为拉动房地产开发投资快速增长的重要因素之一。

（二）房地产建设规模平稳增长

随着房地产开发投资的增长，商品房在建规模继续扩大。2010年，上海市商品房施工面积11295.03万平方米，比上年增长13.4%。其中商品住宅施工面积7313.85万平方米，增长11.6%。2010年，上海市商品房新开工面积3030.59万平方米，比上年增长21.7%。其中商品住宅新开工面积2111.11万平方米，增长22.7%。但是，受前几年商品房在建规模下降的影响，上海市商品房竣工面积呈下降的态势。2010年，上海市商品房竣工面积1941.25万平方米，比上年下降7.8%，但降幅自下半年以来逐步收窄。其中商品住宅竣工面积1685.35万平方米，下降7.5%。

（三）房地产开发项目建设资金到位情况良好

由于受2009年银行信贷规模扩大影响，2010年，上海市房地产开发企业上年末结余资金规模较大，整体资金到位情况良好。但由于全年上海市商品房销售面积持续下降，本年到位资金中的定金预付款和个人按揭贷款快速下降，本年到位资金增幅远低于上年末结余资金。上海市房地产开发企业到位资金合计4443.85亿元，比上年增长23.1%。其中，上年末结余资金1214.56亿元，增长78.1%；本年到位资金3229.29亿元，增长10.3%（见表1）。

表1 2010年上海市房地产企业到位资金情况

金融业对房地产发展支持力度明显。据人民银行上海市总部统计数据，2010年11月末，上海市中资商业银行人民币房地产贷款余额8298.71亿元，比上年同期增长19.2%。其中，房地产开发贷款余额3072.19亿元，增长20.1%；个人购房贷款余额4629.45亿元，增长15.9%。公积金贷款余额虽仍呈上升态势，但当年发放额大幅下降。11月末，上海市公积金贷款余额1118.65亿元，比上年同期增长18%。上海市住房公积金当年发放额280.16亿元，下降44.7%。

（四）商品房销售面积下降

2010年，国家陆续出台了多项宏观调控政策，以遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康稳定发展。国庆期间，上海市出台了《关于进一步加强上海市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，以巩固房地产市场调控成果，保持房地产价格合理稳定。在各项政策措施的作用下，上海市房地产市场上的投机投资需求得到有效遏制，房地产市场销售大幅下降。

商品房销售面积继续下降，降幅有所扩大。全年，上海市商品房销售面积2055.53万平方米，比上年下降39%。其中商品住宅销售面积1685.35万平方米，下降42.4%。全年，上海市新建商品住宅全市平均销售价格14213元/平方米。

存量房成交面积降幅有所扩大。据房地产交易中心统计，2010年，上海市存量房交易面积1966.86万平方米，比上年下降30%；存量住宅交易面积1522.21万平方米，下降38.9%。2010年上半年，存量房成交面积保持增长，但增速不断趋缓；7月份出现下降，此后降幅逐步扩大。

（五）保障性住房建设力度加大

2010年，经济适用住房、动迁安置住房等保障性住房销售面积735.46万平方米，比上年增长15.4%。扣除经济适用住房和动迁安置住房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为20995元/平方米。

廉租住房受益面不断扩大。2010年，上海市着力解决低收入住房困难家庭的住房问题，对符合条件的申请家庭基本实现“应保尽保”。在住房困难面积准入标准