一 2010年广州市房地产市场政策环境分析

围绕房地产市场开展的政策博弈，如果从2005年的“国八条”算起，2010年已经进入第6个年头。和往年不同的是，早在2009年12月，中央已经开始部署2010年的房地产市场调控工作。2009年12月14日召开的国务院常务会议，提出了针对房地产市场调控的四项措施（被业界称为“国四条”），重点是要加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

新年钟声刚刚响过，国务院办公厅就在2010年1月7日发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（也就是业界所说的“国十一条”），奠定了2010年全年政策调控的基调。

然而，尽管中央政府对房地产市场调控政策的运用越来越主动、越来越娴熟，可市场情况却并未如政策所愿，甚至在全国“两会”前后一些地方还连续出现“地王”现象。

2010年4月17日，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），从政府监管、信贷政策、土地政策、保障性住房和市场监管五个方面调控市场，坚决遏制部分城市房价过快上涨。在这一严厉的房地产调控政策作用下，市场的观望气氛大大增加，市场资金面进一步收紧，楼市成交量进一步萎缩，楼价随着交易量的持续萎缩出现了一定幅度的下降。

然而随着政策效果的逐步弱化，下半年全国许多地方的住房价格在2009年全面复苏的基础上依旧快速上涨，这导致了更加严厉的政策调控，调控的方式也更多地转向行政干预措施。9月29日，国家有关部委再次出台涉及房地产市场土地环节、交易信贷、税收环节以及保障性住房等供给环节的多个政策，一是限定居民家庭购房套数，二是停止发放三套及以上房贷，三是调整住房交易环节契税，四是切实增加住房有效供给，五是查处炒买炒卖哄抬房价。其中的限购措施可以说是前所未有的，也是典型的行政调控而非市场调控手段（见表1）。

表1 2010年全国房地产主要调控政策一览

在国家出台一系列的调控政策之后，地方政府的配套政策也相继出台。

3月10日，广东省人民政府办公厅正式下发了《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。作为广东落实“国十一条”的地方性配套文件，《通知》从广东的实际情况出发，分别从增加普通商品住房和保障性住房的有效供应、全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作、抑制投资投机性购房需求、加强对房地产市场秩序的监督规范四方面，对“国十一条”进行了落实和完善。

为贯彻落实“国十条”，遏制房价过快上涨，广州于5月21日出台24条细则，强调了遏制房价过快上涨的坚决态度和加强保障性住房的建设。这24条楼市调控细则可概括为执行中央政策、加大供地规模、加大保障性住房建设、加大市场监管。细则规定了要全面清查出让合同，督促开发建设，要继续加大闲置土地的清查和惩治，打击囤地行为，重点打击囤房、哄抬房价等违法违规行为。24条细则基本是落实中央“新国十条”的基本内容，包括规定动工、竣工和销售的期限，落实12亿元廉租住房保障资金，一次性公开全部准售房源价格等内容。此外，对于限购等临时性调控措施，“穗24条”同样暂未规定，仅指出如果遏制房价过快上涨的调控效果不理想，将采取限购等临时性调控措施（见表2）。

表2 2010年广东省和广州市房地产调控政策一览

在第二轮调控政策出台后，广州市国土资源和房屋管理局、广州市地方税务局、中国人民银行广州分行、中国银行业监督管理委员会广东监管局等四单位于10月15日联合下发《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进广州市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号），规定自2010年10月15日起，全市十区暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。广州细则突出“四限”：限套、限贷、限外、限年龄。其政策要点包括：户籍家庭和常住非户籍家庭（家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在广州市1年以上的纳税证明或社保证明）只能新购1套商品住宅；对第二套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第三套及以上房贷全面停贷；非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅；未满18岁不能单独购买商品住房。这一次广州出台的政策与各地政策相比显得相当严厉。

表3 两轮房地产调控政策对比

表3 两轮房