一 商品房市场量跌价扬，二手市场相对活跃，政策频出市场震荡

（一）房地产开发投资额小幅上升，占固定资产投资比重延续下降

从深圳市房地产开发投资额看，2001～2004年间逐年增长，2005、2006年趋于平稳，2007～2009年进而持续三年窄幅紧缩，2010年又有回升。2010年深圳市完成房地产开发投资458.47亿元，同比增4.8%。

对比2010年一线城市房地产开发投资额，北京、上海、广州、深圳同比增幅分为24.1%、34.3%、20.3%、4.8%。相对其他三市大涨，深圳增速最低。

从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看（见图1），深圳自2002年呈逐降趋势（2006年稍有回升，为36.3%），2010年同比降2.0%，为23.6%，再创新低。

图1 2001～2010年深圳市房地产开发投资情况

（二）住宅市场量跌价扬，二手市场持续向好

1.新建商品住宅供需双降，二手成交态势良好

从历年新建商品住宅供需看（见图2），2004～2006年，居民商品住房自住和投资意识增强，加之土地招拍挂倍增成本，房价持续增长，引致需求大增，需求均高于供应；2007年房价已达高位，加之政府调控特别是2008年金融危机，自住和投资需求止于观望，需求量急剧萎缩，供大于求；2009年初价格渐趋理性，加之2008年底出台的系列救市政策，刚需得到释放，并刺激投资热潮，更囿于供应大幅减少，致市场供不应求严重，缺口177.3万平方米，供求比为1∶1.38；而2010年在系列调控政策打压，特别是下半年限购政策下，商品住宅批准预售393.34万平方米，同比减16.7%；实际销售320.98万平方米，同比大减51.4%，新房成交量创近十年最低，需求低于供给局面再现。

图2 2004～2010年商品住宅批售、销售面积走势

从2010全年新建、二手商品住宅成交面积看（见图3），新建成交规模总体偏小，销售量呈阶段性波动，二手房成交态势良好，全年新建销售面积仅为二手销售总量1/3。

图3 2010年各月新建商品住宅与二手商品住宅销售面积比较

新建商品住宅方面，2010年第一季度，新建商品住宅成交量逐月减少；4月销售量强势反弹，在“国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的严厉调控下，5～8月交易清冷，新建住宅市场深度低迷；9月新房市场开始回暖，并一直延续到2010年末。“限购令”对新房影响尚未充分显现，对二手房市场影响相对明显。

二手商品住宅方面，1月延续2009年楼市火热态势；2月成交量明显减少，之后交易渐活跃，成交量高位运行，4月达到峰值105.04万平方米；5月二手住房成交量达新房7倍多；6月虽明显回落，但单日成交仍在300～400套间徘徊，成交总量仍较可观；第三季度成交量逐月增加；受9月30日深圳市“限购令”（《深圳市人民政府关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》）影响，10月有所回落，但岁末又强势上涨，11月销售二手住宅100.63万平方米，成交量达2010年次高。

2.政策频出楼市震荡，住房价格仍处高位

从历年商品住宅年均价格看（见图4），2005年前增长平稳，2006、2007年增长迅速，2008年短暂调整后，2009年始再大涨，2010年新建商品住宅均价达20205元/平方米，同比涨33.3%；二手商品住宅均价达16267元/平方米，同比涨24.2%，均价均创历史新高。

图4 2004～2010年商品住宅价格走势

从2010年全年新建商品住宅成交价波动看，在调控政策下，房价增长势头得到初步遏制，但价位仍居高不下。2009年岁末“国四条”成楼市转向标，2010年第一季度，新房成交均价逐月看跌，3月环比下跌16.4%。4月17日“国十条”颁布后，政策效果立竿见影，5月房价跌破20000元/平方米，8月降至全年月均最低价17845元/平方米，相比年初下跌近22.8%。9月，在众多楼盘热销下，楼市逐渐向好，供需两旺，成交均价上涨。9月30日，深圳“限购令”出台，楼市9月短暂快速发展之势受抑。但相比具有指向标作用的“国十条”政策，深圳“限购令”效果初步显示但尚不显著，10月成交均价微降后，11月有所回升，12月再小幅回落。

从2010全年二手商品住宅成交价波动看（见图5），虽成交量同比上年减幅明显，但价格仍稳步上扬，高位运行，从年初14968元/平方米到12月19081元/平方米，上涨近27.5%。从各月看，1～4月，二手住宅均价逐月上涨；4月17日“国十条”震荡楼市，5、6月二手住宅均价微降，但相比新建商品住宅的环比跌幅6.8%、5.8%，二手住宅均价仅降0.7%、0.1%；下半年开始，二手商品住宅均价