韩国自1961年朴正熙军政权上台开始经济改革到1997年金融危机爆发的近40年时间里，成功实现了经济腾飞，挤入新兴工业化国家行列，为解决高速经济发展形成的住房供给与住房分配难题，韩国政府也实施了一系列的住房调控政策。回顾和总结韩国该时期的住房政策，对正经历经济腾飞的我国当前住房政策制定将具有重要的借鉴意义。

一 韩国经济腾飞时期的住房政策演变

20世纪60～90年代，高速经济增长和快速城市化也为韩国带来了城市住房供给和住房分配难题，为适应经济发展和住房市场要求，韩国政府在其经济腾飞时期对住房市场进行了广泛的干预，在供给管理、需求管理和公共支持等层面执行了一系列的调控政策。

（一）韩国住房供给管理特点及其演变

韩国早期的住房政策重点集中在供给环节，20世纪60年代初至80年代初的近20年时间里，韩国政府颁布了一系列的政策法令，建立了一套相对完善的政府主导型住房供给管理制度，涉及住房开发商、建筑商、住宅用地获得、住宅开发金融支持等几乎住房供给的各领域。

（1）确立公营主导的住房开发制度。1962、1967年先后成立韩国国家住房公司（KNHC）和韩国住房银行（KHB），并于1963年颁布《公营住宅法》，以国家公营公司形式积极介入住房开发建设和住房开发融资。1972年颁发《住宅建筑加速法》，要求加大住房建造支持力度。

（2）重组并加大对私有建筑部门的支持力度。1977年修订《住宅建筑加速法》，对私有建筑部门进行了重组，根据公司规模和产量，政府把建筑商分为指定建筑商、登记建筑商和小规模未登记建筑商三类，对指定的大建筑商给予金融、土地、税收等政策优惠，实施对私有住房建筑部门有管理的支持政策。

（3）实施公营方式的住宅用地征用政策。针对私有土地产权抬升住宅用地获得成本问题，韩国政府于1974、1980年先后颁发《土地金库法》（1978年修订后称为《韩国土地开发公司法》）和《宅地开发促进法》，并于1978年成立韩国土地开发公司（KLDC），以公营方式征收住宅开发用地，特别在1976～1978年、1988～1992年的两个时期内，韩国公营征用居住用地达到高潮，公营征用居住用地比重分别达82.96%、36.68%^[1]，国家通过公营征用方式获得居住用地后再以低于市场价格的水平出租或出售给能够贯彻国家意志的指定建筑商。

（4）加大对住房开发的金融支持力度。进一步加强了住房银行作用的同时，1981年国家住房基金（NHF）成立，为公共住房开发机构和指定的建筑商提供低利率贷款。

（5）编制五年、十年住房建设规划。韩国政府自1962年开始几乎每隔五年或十年编制一轮住房建设规划，如1962年第一个《经济开发五年计划》即对未来5年住房建设提出计划目标，1971年制定韩国第一个住房建筑十年规划（1972～1981年），提出“每个家庭都拥有自己住房”、“一户一套住房”的目标口号，1981年制订韩国第二个住房建筑十年计划（1982～1991年），提出十年内“500万套住房建设计划”。

（二）韩国住房需求管理特点及其演变

为抑制住房市场的投机性需求并实施相对公平的住房分配，韩国住房政策重点自20世纪70年代中后期开始由供给管理向需求管理转型，1977年开始在首尔市试点限购限价政策，1978年出台《商品房上限价政策》、《8.8抑制不动产投机措施》，确立“住宅请约制度”（即住房认购储蓄制度），严格管制的需求管理政策全面铺开，直到90年代中期，由于住房滞销率上升、房价连续下跌，住房需求管理政策才逐步放松或取缔。

（1）实施新建住房限价管制。70年代中后期，韩国政府开始把新建住房项目列为政府监管范围，实施销售价格管制。最初的价格管制只在首尔市试点实施，被管制价格一般为市场价的1/2或1/3；1982年开始实施价格封顶制度并在全国推行；从1989年开始，封顶价格制度又被建筑成本相关的价格控制取代，政府不再规定最高限价，但对建筑商的住房定价按照建筑成本进行价格审批管制。

（2）实施严格的新建住房储蓄账户限购制度。在实施限价管理的同时，韩国还对被管制的住房销售实施了严格的储蓄账户限购制度。国家发起了以合法登记独立住户为发行对象的住房储蓄计划，住房储蓄利率远低于银行存贷款利率，但住房储蓄账户持有者可以由此享受远低于市场价格的被管制住房购买权，被管制新建住房只能销售给住房储蓄账户持有家庭。韩国住房储