一 实证结论以及对房价上行终结的预测

2010年，中国GDP在全球的排名让关注中国房地产的人们开始感到中国房价上涨将可能成为一个长期的经济现象。就在这一年里，人民币汇率升值预期同时再次成为世界经济的热点话题。汇率与房价纠结在一起的升值现象，让人们开始更加关注中国政府在房价泡沫上的举措。中国能否具有调控房价的长效之举？本文采用向量自回归模型（VAR）^[1]探讨了房价与汇率GDP及货币供应量之间的关系，^[2]数据来源为国家统计局、中国人民银行网站及中经网统计数据库样本区间为2005年9月至2010年10月。通过格兰杰因果检验，我们发现房价和汇率之间存在显著的因果关系，且两者互为因果。这说明人民币升值可以造成房价的上涨，而房价的上涨也会使得人民币有升值的压力。在VAR分析中，我们进一步发现人民币升值在一定时期内会造成房价的上涨，而随着升值结束后套利资金的顺利离开，在1年后会造成房价的下跌。方差分解中，汇率和经济增长都会对房价有影响，且汇率的影响较大。换言之，高增长中的经济体内，其房价是难以下降的，且伴随本币的升值，房价会有不断升值的趋势。

基于该研究不难看出，处于景气期内的中国房地产价格上涨是一个难以回避的市场现象，如果我们能够承认没有人可以长期地、系统地战胜市场，我们就应当接受上述事实；如果中国GDP诚如美国能源部预测的会有长期增长表现^[3]，笔者则结合以往的研究，对中国房价上行的终结有如下的预测（见图1）。

图1 房价上涨的终结

笔者认为，随着中国城市化与工业化进程的结束，20年后房价上升的空间将受到中国人口与家庭结构的制约，并将呈现下行的可能。在此期间，房价将会围绕价值曲线浮动，并整体上行，政府在这期间的作用应当尽可能熨平房价上涨过程中的剧烈波动，而合理的方法应当是通过增加居民收入，藏富于民来达到居者有其屋。在这一点上中国确实有很大空间有待开发。

二 平抑房价应从理念上借鉴发达国家经验

（一）借鉴发达国家经验的理由

通过上述实证可知，在一个高速增长的经济体中，其房地产市场也在增长，而作为其增长标志之一的房地产价格也会随经济的增长而不断上涨。如何在经济基本面相对安全地增长与可容忍的房地产泡沫上限之间寻求均衡，则是对决策者的考验。中国房地产市场同西方发达国家比较起步晚，但是发展势头很猛。尤其是近年来飞涨的房价，已经引起决策层的关注。从最近几年密集出台的抑制房价的政策看，很难看到立竿见影的效果，一方面反映出中国房地产市场化的快速发展，同时也让人们产生了对中国房产政策信度与效度，即房产新政效力的隐忧。笔者对近年来国务院出台的房产政策同不断上涨的房价进行了比较，发现每次针对平抑房价的政策出台，基本上难以达到政策所期望的结果。而这种近乎直接以抑制价格上涨为目的的做法，在“安全—泡沫”的均衡边界上几乎走到了极致。于是我们看到了2011年伊始对中国上海、重庆房产税细则的出台，以及“新国八条”要求执行的限购令在全中国铺开。没有人会否认这是有史以来最严厉的针对平抑中国房价的政策，但中国房价的上涨势头仅仅出现了放缓趋势，尽管业内人士认为该政策的力度会在3～5个月后显现，但是3～5个月的时间，足以让地产商以及银行信贷部门方方面面找到应对的办法来规避新政带来的打压。而更有地方政府出台抑制房价同官员政绩挂钩的举措，希望借此来平抑飞升的房价。仔细想来，这种政府直接干预房价的做法是否可取呢？

当然，在短期内我们相信，中国的房价一定会在不同程度上放慢上涨的态势，笔者认为这一态势尤其在2011年表现明显。但是，如果把中国历年来的房价增幅比做汹涌的洪水，我们就不难联想到那个中国古老的“鲧、禹治水”的传说。中国政府近年来在房价上的作为很像是在对洪水采取治堵的措施，有效吗？有效，但可能后患难除，毕竟没有谁可以长期地、系统地击败市场。所幸的是“大禹治水”的疏导理念，对于中国人而言耳熟能详。只是GDP已经位居世界第二的中国有如发育过快的孩子，突然面对在成人世界的生存压力，有时会显得要忙于一时的应对。如果把眼光放长远些看，在治理房价问题上，本着“大禹治水”的理念，发达国家有着不少经验可供借鉴。

如果溯本寻源，中