一 加拿大共管式公寓概况

2000年我国全面终结住房的单位所有制并普遍实行住房商品化制度之后，物业管理公司成为商品楼小区的服务主体。事实表明，我国城市目前普遍实行的以特定居住小区为边界、全方位管理的物业管理体制导致了物业管理公司与业主委员会之间的关系错位，不仅难以满足业主对物业服务质量的需求，而且极易引发业主与物业管理公司之间剧烈的利益冲突。当我们分析问题产生原因、寻求解决对策时，一个重要的参照维度就是比较和借鉴物业管理市场化水平较高国家的相关经验。

在欧美国家中，加拿大的业主委员会制度和物业公司管理制度非常成熟。^[1]加拿大的住房形式主要有两种，一种是独立型别墅住宅，另一种是共管式公寓（Condominium）。加拿大绝大多数家庭居住在别墅式住房里。加拿大居民住房面积很大，房价相对于收入水平不高。2008年，多伦多市一套住房均价为390839加元，当年家庭平均年收入为93400加元，房价相当于家庭年收入的4.18倍，^[2]因此多数人选择入住别墅。^[3]加拿大主要城市的市区开阔，多为低层建筑，高层建筑集中在中央商业区，城市建筑景观不同于摩天大楼鳞次栉比的美国大城市。一般情况下，独门独户的别墅式住房的业主享有户内以及前后院落的全部产权；别墅之间用围栏隔开，没有共有部分，不需要成立业主董事会安排日常性物业管理。他们在遇到需要共同处理的公共事务时召集临时邻里会议，与当地的工商会组织共同商讨对策，一事一议。比如，居民为了提高住宅区的出行安全性，就会召集会议讨论增设路障或交通信号，获得通过后向市场招标，临时会议随之解散。

加拿大约30%的居民居住在共管式公寓内，其建筑形式以住宅大厦为主，部分连排别墅和成片开发的花园式别墅也采用了共同管理方式。共管式公寓与我国的商品楼社区形式非常接近，因为两者有大量的公共空间，例如车库、电梯、花园、健身房、便利店、学校、邮局、银行等各种生活配套、休闲娱乐以及商务配套设施，具有复合的生活服务功能。共管式公寓的业主召开业主大会，选举业主董事会，制定管理章程。业主董事会最重要的议题是制订物业管理计划，改善居住环境，实现不动产的保值与增值。

二 加拿大物业管理的基本模式

1.业主大会权力至上

加拿大的业主自治是通过三个主体实现的。一是业主大会和业主董事会，这是全体业主的自治组织。二是业主大会聘用的物业管理公司和物业经理，受业主董事会委托实施公寓的日常事务管理。三是外在于个别公寓的物业服务商，提供市场化的物业服务。

在中国，物业小区是承担社会功能的地域组织，很大的精力花费在自身制度建设和业主维权方面，业主自治意识普遍薄弱，与物业管理公司矛盾重重。在加拿大，公寓被注册为企业法人，是一个以履行日常经营管理职责为主的经济功能型组织。加拿大地方政府对共管式公寓没有行政指导，完全靠民间社会自我组织、自我管理、自我服务。加拿大公寓大楼的正式名称是公司（Corporation），业主组织叫做业主董事会（Board of Director），和公司的形式一致（见图1）。实际上公寓经营包含着金融、保险等各种问题，董事会像经营公司一样经营公寓和管理公共事务。

图1 加拿大共管式公寓组织与交往结构

加拿大各省已经建立起了完善的共管式建筑管理法律法规制度，通过一系列制度，建立公寓的正常秩序。安大略省规定业主董事会的立法是《共管式建筑管理法》，在这部共管式建筑的最高法律之下，还有公寓章程（Declaration）、章程细则（Description）、公寓条例（By-laws）和公寓规定（Rule）。其中，公寓章程对公寓共有空间划分作了详细规定，并计算出每一个单元的占有系数和物业费的缴纳比例。公寓条例由业主董事会提议，主要是规定公寓的组织形式，例如董事会的组成、会议安排、物业费的收缴方式、保险费的扣除标准等。公寓规定由董事会制定，目的是提高业主日常生活环境的安全性，维护治安秩序。规定相对灵活，可以随时加以修改。

加拿大共管式公寓物业服务的第一个特点是业主大会权力至上。他们选举自己的业主董事会，可以更换业主委员的成员，有权要求随时召集业主大会，以表达自我意愿。上述条例和规定由董事会制定，业主有接受、否决、修改以及取消的权力。加拿大的共管式公寓管理是由上