1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布后，我国住房制度改革全面启动。十余年来，住房发展迅速，改善了人民群众的居住条件，促进了国民经济又好又快发展。但是，当前房价过高、上涨过快问题相当突出，与房地产市场平稳健康发展的目标还有一定距离。住房既事关国民经济大局，又事关人民群众切身利益，不仅是单纯的经济问题，更是重要的民生问题，十分复杂且高度敏感。房地产市场调控应该既立足当前、解决突出问题，又着眼长远、从根本上促进房地产市场平稳健康发展。为此，总结过去、展望未来具有十分重要的意义。

一 2010年房地产市场调控政策回顾

国务院文件是2010年房地产市场调控的纲领。针对2009年底房地产市场“恐慌性抢购”局面，2010年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）发布后，市场仅观望一、两个月，又现价格飞涨局面，以致房价相关提案和建议成为2010年“两会”最大热点之一。4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）又以更加严厉的姿态出台。应该说，国办发〔2010〕4号文和国发〔2010〕10号文是2010年房地产市场调控的纲领。有关地区和部门从金融、税收、市场监管和保障性住房等方面相继出台的一系列配套政策都以此为纲，并对此进行细化和落实。2010年房地产市场总体特征是：市场发展高位回落趋于理性，调控政策供求齐管力度空前。

（一）货币政策

货币供应和贷款规模增速有所放缓。2010年12月末，广义货币（M2）余额72.6万亿元，比上年末增长19.7%（见表1），2009年末为增长27.6%；狭义货币（M1）26.7万亿元，比上年末增长21.2%，2009年末为增长32.4%；市场货币流通量（M0）4.5万亿元，比上年末增长16.7%，2009年末为增长11.6%。金融机构人民币贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，同比少增1.6万亿元。

六次提高存款准备金率两次加息。2010年12月20日，中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是年内央行第六次提高存款准备金率。上调后存款准备金率突破了历史纪录，达到18.5%（见表2）。两个月前的10月20日，央行还启动了加息政策，上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点，为34个月来的首度加息；12月26日，再度上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。

表1 2010年货币供应数量和增速

表2 2010年存款准备金率调整情况一览

购房贷款利率优惠政策逐步收紧。2009年，几乎所有的商业银行都执行购房贷款7折优惠利率政策。2010年初，各主要商业银行相继取消首套购房贷款7折优惠利率并提高贷款买房首付比例。9月，人民银行和银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2010〕275号）进一步要求商业银行：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。贷款购买首套商品住房首付款比例调整到30%及以上；二套住房的首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。禁止消费性贷款用于购买住房。支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和保障性安居工程贷款。2010年底，住房公积金贷款的审批门槛和首付比例要求进一步提高。11月，《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金〔2010〕179号）规定，公积金住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；90平方米以上的首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止第三套及以上住房公积金贷款。全年差别化信贷政策对抑制投资和投机性购房、稳定市场预期发挥了十分重要的作用。

（二）财政政策

减少商品住房税收优惠，抑制投资性购房需求。2010年3月《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税〔2010〕13号）规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。9月《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，