2011年初以来，商业地产销售增速高于住宅的态势依旧没有改变。在住宅市场屡受政策打压的市场环境下，住宅需求也可能每况愈下，商业地产亦成为开发商们的避风港，这也是中国进入商业地产黄金十年（2011～2020年）发展期的必然表现。

一 2011年中国商业地产回顾

回顾2011年中国商业地产总体而言大致可分成两种声音：一则认为2011年中国商业地产界已经是强手云集、不容小觑；二则为“商业地产泡沫”说，即质疑开发商在2011年一哄而上，中国商业地产将出现供大于求的局面，同时大部分开发商缺乏商业地产专业运营的能力，将导致商业地产泡沫隐现。然而，不管是唱好还是唱衰，可以肯定的是：在2011年中国房地产市场上，商业地产受到了前所未有的关注。

商业地产表面上受惠于国家对住宅市场打压而“逆势崛起”，实则印证了中国城市化的进程（见图1）。按照目前中国城市化的进程，每年大约有1500万～2500万人进入城市，成为新的城市人口。这一数据意味着商业地产需求至少每年要增加1500万～2000万平方米，其前景巨大。此外，中国的城市化被诺贝尔经济学奖得主——斯蒂格利茨断言为“21世纪对世界影响最大的两大事件之一”（另一重大事件为美国高科技产业的发展）。

图1 中国城市化率变化趋势

二 2011年中国商业地产表现

在2011年住宅市场的严峻形势下，住宅限购令的执行和贷款优惠政策的取消，引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。政策的倾斜对商业地产的发展起到了直接的推动作用，也透露出政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动资金进入商业地产，将现有房地产市场中商品住宅被过度凸显的投资属性逐渐剥离，转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环。2011年受到宏观调控影响，典型企业多提出战略转型，涉足商业领域，同时，地方政府也随行就市，加大了商业地块的供应量，以致商业地块的供应量占比达到26%，同纯住宅和综合性地块形成三足鼎立的局面（见图2）。

图2 2011年全国经营性土地供应用途分布情况

2011年的商业地产充斥着“扩张”、“加速”、“大幅增长”的字眼。转型商业地产成为不少房企逆市淘金的重要方向。在商业地产界，万达是当仁不让的商业地产老大。2011年，万达收入首破千亿元大关，集团总资产达到1950亿元，万达模式在中国的商业地产热浪中备受推崇。作为商业地产纵横多年的老大，万达无疑创下了里程碑式的行业历史。在住宅房地产被打压和高盈利率的诱惑下，曾经声称不会进入商业地产的万科也在2011年开始组建独立的商业地产公司，试图在商业地产领域分一杯羹。万科的行为代表着部分转型商业地产的住宅开发商的思路。

根据国家统计局公布的2011年房地产业统计数据显示，2011年，全国商品房销售额达59119亿元，同比增长率为12.1%。其中，住宅销售额同比增长率仅10.2%，而属于商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。中国商业地产发展迅猛，可见一斑。此外，2008年以来，我国商业营业用房投资额增长迅速，增长率惊人（见图3和图4）。

图3 2008～2011年商业营业用房投资额及年增长率

图4 2009～2011年全国重点城市营业用房成交面积

以上海为例，其作为中国发展领跑者在2011年的商业地产投资跻身世界前十，足见其发展势头。据仲联量行研究分析显示，2011年全球商业房地产直接投资额达到4106亿美元，较2010年增长28%。上海由2010年的第13名跃居第9名。除上海外，一些二、三线城市商业地产开发同样出现了飞速发展的迹象，由于中国特有的原因^[1]，这些商业地产大部分以城市综合体的方式呈现。根据中国房产信息集团发布的《2011年中国城市综合体发展报告》分析，未来3～5年内城市综合体增量将以中西部地区为主，其中成都将成为一枝独秀，增量达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆等中西部地区重点城市，增量均在1500万平方米以上（见图5）。

图5 未来3～5年20个重点城市综合体增量预估

对投资者而言，拿地成本较低、不受限购政策影响等因素使得商业地产项目获得了“风险避风港”、“资金蓄水池”之称谓；许多传统住宅类开发企业也逐渐将目光投向商业地产领域。

三 2011年中国商业地产几大特征

2011年，