一 2011年第四季度以来的国内外宏观经济环境

1.国内宏观经济降中企稳，并出现积极变化；宏观经济受房地产的拖累，但对房地产的依赖有所减弱

第一，经济增长速度降中企稳。2011年第四季度至2012年第三季度经济增速分别为8.9%、8.1%、7.6%、7.4%，环比增长1.7%、1.5%、2.0%、2.2%。

第二，供给结构有所改善。农业生产保持稳定发展势头，连续9年增收；工业增加值增速下降明显，从9月起有所反弹；第三产业增速略有加快。三次产业结构有所改善：一、二、三次产业比重分别为9.4%、46.8%和43.8%。

第三，需求结构变化积极。人均收入快速增长，居民消费先降后升，成为第一驱动力量。前三季度，城镇居民人均可支配收入为1.8万元，同比实际增长9.8%。农村居民收入增速快于城镇：农村居民人均现金收入6778元，同比实际增长12.3%。1～10月社会消费品零售总额14.9万亿元，同比增长14.1%，从环比看，10月社会消费品零售总额增长1.34%。固定资产投资剧降后微升，1～10月同比增长20.7%；进出口从震荡下行到不稳定回升，9月上升明显，贡献为正。

图1-1 固定资产投资（不含农户）同比增速

图1-2 社会消费品零售总额分月同比增长速度

第四，货币信贷增长较快。2011年第四季度起M2止住下降趋势，但增速低于2010年同期水平。2011年第四季度以来，货币供应量增速总体放缓，金融机构本币存款出现不同的走势，金融机构各项贷款的增速虽然已经出现缓慢的回升趋势，但是仍大幅低于2011年之前的水平。2011～2012年利率水平呈下降趋势，9月末，非金融企业及其他部门货款加权平均利率为6.91%，比6月下降0.09个百分点。

第五，物价水平持续回落。全国居民消费价格同比增长从2011年10月的5.5%下降至2012年10月的1.7%；工业生产价格环比降幅持续缩小；工业生产者购进价格同比增长大幅回落，从2011年10月的8.0%下降到2012年9月-4.1%，2012年10月回升到-3.3%。

图1-3 全国居民消费价格涨跌幅

图1-4 工业生产者购进价格涨跌幅

第六，城镇就业稳步增加。前三季度全国新增就业1024万人，失业率为4.1%，全国在城里面打工6个月以上的外出农民工增长了2.6%。

第七，财政收入大幅回落，财政支出增长较快。前三季度累计全国财政收入9.1万亿元，同比增长10.9%，增速比上半年低1.3个百分点；全国财政支出8.4万亿元，同比增长21.1%，增速比上半年低0.2个百分点，收支相抵收大于支6469亿元。

第八，产业运行趋势再度向好。制造业采购经理指数再度由降转升（10月达到50.2%），非制造业商务活动指数始终高位运行。

图1-5 制造业PMI指数（经季节调整）

图1-6 非制造业商务活动指数（经季节调整）

2.全球经济复苏减缓，拖累国内宏观经济的好转，间接影响中国住房市场回暖走势

第一，经济复苏持续减缓。不同经济体的GDP增长率在2011年都有所回落，但回落幅度差异较大，发达经济体重回经济低迷状态。2011年只有1.58%；新兴经济体增速下降或回稳，2011年为6.23%。与此同时，2011～2012年全球商品与服务贸易增速迅速回落。

第二，物价水平先升后降。2011～2012年通货膨胀出现转折，在2012年上半年大多数国家的消费价格指数由上升趋势转为下降趋势。

第三，发达经济体流动性过剩严重。2011～2012年，不但日本与美国继续保持非常低的短期利率水平，欧元区的短期利率也在上升之后重新下降。2012年8月，美国的短期利率为0.26%，日本的短期利率为0.33%，欧元区的短期利率为0.3324%。

第四，全球住房市场整体下行，局部复苏。2011～2012年全球住房市场延续了2010年以来的下行趋势，但是2012年第二季度出现较大回升，4～6月的全球房价指数为1.1%，达到2009年以来的最大季度增速，在观测的55个国家中，25个国家呈现较上年更快的增速，表现比较特别的是早期金融危机国家，如美国、冰岛等的复苏。

另外，城市化的加速推进和转型升级，一方面，城市化推动消费和投资需求进而推动经济增长，减轻宏观经济对房地产的过度依赖；另一方面，城市化加速推进，扩大了住房刚性需求的规模。

二 2011年第四季度以来的住房形势

1.房地产投资：降中趋稳，结构合理

房地产投资先降后稳。2012年1～10月，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1～9月持平，增速比2011年1～10月下降15.7个百分点。从10月单月看，全国房地产开发投资6538亿元，环比下降10.5%，同比增长15.5%。

住房投资先降后稳。1～10月，住宅投资39704亿