一 中国住宅投资与经济增长的关系

过去几十年里，中国对住宅投资与经济增长的关系的看法有所变化。在计划经济时代，我国长期奉行先生产后生活、高积累低消费的方针，把住宅看成是纯粹耗费资源的非生产性支出，住宅的建设在统计或项目计划中被列入非生产性建设（也称“消费性建设”）。在那个时代，住宅投资的规模在每年的计划安排中都很小，且每逢国家要压缩投资规模，总是首当其冲。^[1]这样的状况长期延续下来，造成了我国城市人均住宅面积小、缺房情况十分严重的后果：在1977年，全国城市的缺房户高达626万户，约占城市总户数的37%，人均居住面积仅为3.6平方米。^[2]

改革开放以后，之前长期刻意压缩住宅投资的情况得到了扭转——1949～1978年，住宅投资占国民生产总值的份额平均仅为1.5%；1981～1989年，这一份额几乎每年都超过了7%。^[3]同时，住宅产业、房地产业作为改革开放以后重新起步的产业，它们的地位和作用得到了正面的评价。比如，一份来自国务院发展研究中心的报告称“以住房为带头产业，不仅能带动一系列劳动密集型的产业的发展，而且能带动一系列知识密集型与资金密集型产业的发展”。^[4]政府主管住宅建设的部门也主张住宅投资能够拉动中国经济增长的说法，强调房地产业在经济发展中具有基础性和先导性，力推房地产业是国民经济的支柱产业之一。^[5]但是，也有学者指出，大规模的住宅投资会造成大量资金从工农业和基础建设领域转向住房建设和维修，这会加剧工农业发展后劲不足和基础设施落后的状况，导致经济发展难以为继。^[6]世界银行的报告也提出“中国城镇是否把过量的资源投向了住宅”的疑问，认为“资源大规模、持续地转移到城镇住宅，表明住宅投资可能是过量的”。^[3]

为应对1996～1998年的经济不景气，我国强调住宅建设“有可能形成新的消费热点和新的经济增长点”，“是今后带动国民经济发展的一个新的经济增长点”，“是确保经济快速增长的重要举措”。之后，不少研究论证了住宅建设可以成为新经济增长点的必要性、可能性，有的甚至提出了“十几年来住宅建设已经成为我国的经济增长点”的说法。^[7]1997年2月，当时的建设部部长在全国房地产工作座谈会上指出，“中央把发展住宅建设形成新的经济增长点，作为关系整个经济与社会发展全局的一件大事，提到了全党和各级政府面前”，“经过一段时间的讨论，住宅建设成为新的经济增长点和消费热点的必要性和可能性已经从中央到地方达成了共识”。^[8]随后，我国相继出台了一系列促进住宅建设的政策。例如，1998年的国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》确定了房改的指导思想之一是“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”；同年，中国人民银行发出《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，指出“住房建设是国民经济新的经济增长点。发展住房建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要意义。各商业银行要调整贷款结构，积极支持住房建设和消费”。

从那时起，我国促进住宅建设和消费的政策一直大行其道，各级政府和部门出台了各种措施和意见，而住宅建设和消费能够拉动中国经济增长且必须促进中国住宅建设和消费的观念几乎成了一种常识，成了一种不容置疑的预设。在近年来令人目不暇接的房地产市场调控政策变动中，一个重要的方面仍然是促进住宅建设和消费。于今回顾，支撑起这一系列事关重大的住房改革文件和政策举措的研究，要么只是简单地引述少数几个西方国家的经验，要么只是摘引领导人的讲话，便认定住宅建设能够拉动中国的经济增长、住宅产业应该成为支柱产业或带头产业，对于住宅建设、住宅投资与经济增长之间的关系，都未曾采集实际数据进行充分的验证。

我们对大量国际文献进行了整理，发现二十世纪三四十年代以来，国际学术界有关住宅投资与经济增长两者之间的互动关系的争论一直持续着。第二次世界大战以后初期流行的经济增长理论认为住宅投资的增加会减缓经济增长，但到了二十世纪六七十年代，认为住宅投资能够促进增长的观点则占了上风。据学者考证，这种流行观点的巨大转折不是由新的证据积累推动的，而是由经济学话语体系的