一 2011～2012年中国住房企业发展现状分析

2011～2012年对于中国的住房企业而言仍然是比较煎熬的，因为在经济下滑的大环境下，中央政府依然坚持房地产调控不动摇，但是稳增长下的政策微调间接利好房地产市场，促使房地产企业的销售经营出现好转，也带动房地产企业开发投资的回升。但是，在调控持续从紧下，房地产企业分化更加严重，企业更加注重联合和对品牌的重视，风险控制成为企业的核心。市场出现回暖后开发企业融资和拿地都变得积极。房地产市场高端产品需求下降，自住性需求的品质要求上升。逆市下企业更注重社会责任。

（一）房企经营环境分析：限购限贷政策依然不放松，但政策微调力度加大

1.中央调控依然不放松，但地方不断出现微调

2012年以来，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松。温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。相关部委也相继出来辟谣，否认政策放松，地方政府虽然有鼓励刚需的微调，但是，只要触及限购限价底线的举动都被严防死堵。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求，地方政府也“积极”出台各类政策鼓励合理需求，共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有首次置业税费减免、调整普通住宅标准、户籍放松等措施。

2.稳增长要求强烈，政策微调利好房地产业

随着2012年以来，我国GDP的逐季度下滑，从中央到地方对稳增长的要求都非常强烈。中央在货币政策方面，预调微调力度加大，2012年上半年，央行在2月、5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月、7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍。在继续严格限制投资投机需求的同时，以首次置业为代表的合理购房需求继续受到政府的支持和鼓励，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。多个城市的首套房贷利率从2011年下半年的基准利率下浮至8.5折，针对首套房贷政策松动迹象明显。

另外，虽然稳增长环境下的存款准备金率和利率的下调并不是冲着房地产来的，但房地产是一个资金密集型行业，任何在金融方面的政策调整一定会对其产生影响，准备金率下调过程中释放出的大量资金，并不一定就流向政府所希望的中小企业。再就是2011年几大银行上调首套房贷利率至1.1倍，对刚需影响很大，而2012年1月大多银行恢复到基准利率，到5月很多银行对首套利率9折或者8.5折，这一举措可以释放很多的存量住宅，开发商的资金链也会缓解很多。

（二）房企生产经营变化：龙头企业持续领跑，风险控制成为企业发展核心导向

1.开发投资：中西部地区开发投资增速快于东部，住宅新开工面积同比下降

1～9月，全国房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%（扣除价格因素实际增长13.8%），增速比1～8月回落0.2个百分点。其中，住宅投资35126亿元，增长10.5%，增速回落0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为68.8%。其中，东部地区房地产开发投资29173亿元，同比增长14.5%；中部地区房地产开发投资10944亿元，同比增长16.2%；西部地区房地产开发投资10929亿元，同比增长17.1%。显然，中西部地区房地产开发投资增速较快。

1～9月，房地产开发企业房屋施工面积525377万平方米，同比增长14.0%。其中，住宅施工面积393777万平方米，增长11.5%。房屋新开工面积135014万平方米，下降8.6%。其中，住宅新开工面积99668万平方米，下降12.9%。房屋竣工面积50567万平方米，增长16.4%。其中，住宅竣工面积40609万平方米，增长16.5%。

1～9月，房地产开发企业土地购置面积26033万平方米，同比下降16.5%；土地成交价款5309亿元，同比下降11.0%。由于价格上涨带来市场观望加大，9月新开工面积增速有所下滑，预计未来新开工增速仍有望上升。

2.销售经营：强者恒强，布局均衡的大企业提前完成销售目标

1～9月，全国商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%。其中，住宅销售面积下降4.3%，办公楼销售面积增长3.3%，商业营业用房销售面积下