一 现状分析

（一）住房金融机构结构分析：商业性主导格局依旧

一般而言，住房金融机构体系可以分为商业性住房金融机构、合作性住房金融机构和政策性住房金融机构三类。在大多数成熟经济体国家，三类机构分布较为合理，组合为一种多元化的机构体系。典型的例子是美国，以联邦住房贷款银行系统为代表的政策性住房金融机构、以储蓄贷款协会为代表的合作性住房金融机构、各类商业性住房金融机构和两大准政策性住房金融机构即“两房”构成一个多元化的住房金融机构体系，为各类住房人群提供相应的有效率的服务。

中国目前的住房金融机构也呈现一定的政策性、合作性和商业性之多元组合的特点。商业性住房金融机构可以参照中国人民银行网站对人民币房地产贷款的发放机构的分类与概括进行界定，其范围涵盖我国商业性银行金融机构和商业性非银行金融机构，银行金融机构包括主要商业性金融机构、农村合作金融机构和城市信用社。其中，主要商业性金融机构包括国有商业银行、国家开发银行、股份制商业银行、城市商业银行、邮政储蓄银行。农村合作金融机构包括农村商业银行、农村信用社和农村合作银行。非银行金融机构包括信托机构、基金机构等。合作性住房金融机构即指2004年2月由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津试点开办的中德住房储蓄银行（简称“中德银行”）。^[1]就政策性住房金融机构而言，中国目前还没有真正意义上的政策性住房金融机构，但住建部下辖的各级各类公积金管理中心承担了部分政策性住房金融的作用，有人因此主张将其改制为政策性住房金融机构，从合理性和趋势性来看，此类机构有必要成为持有合法金融护照的金融机构，可称其为准政策性住房金融机构。

但中国住房金融机构多元化组合结构并不合理。由于中国住房改革自2003年国务院颁布18号文件以后迅速走上了一条全面商业化的道路，同时住房金融机构改革的商业性偏好日益明显，商业性住房金融机构因而占据了住房金融机构体系的绝对主导地位，合作性住房金融机构的地位渐弱，各级各类住房公积金管理中心依然掌控在住建部手中，而不肯迈入政策性住房金融机构的门槛。

图7-1 截至2011年底住房金融机构结构分布（主要商业性金融机构法人数量）

2011年第四季度以来，住房金融机构体系仍然维持着这样一种态势。其中，关于住房公积金贷款，住建部依然延续2009年以来的做法，羞于披露相应数据，而唯一的一家合作性住房金融机构即中德银行主业运营模糊，德国合作住房金融模式在中国落地步履艰难。表7-1表明，2012年相较于另两类住房金融机构，商业性住房金融机构的住房贷款处于绝对强势。

表7-1 中国住房金融机构结构中的房地产信贷结构分布

商业性住房金融机构内部不同类型金融机构所发挥的作用也存在较大差异。就银行金融机构和非银行金融机构之间而言，银行金融机构对住房开发和消费的作用远远大于非银行金融机构。但两者也存在此消彼长的关系，自2009年底中国政府实行新一轮的房地产紧缩调控政策以来，非银行金融机构住房贷款（以下简称“为非银房贷”）在商业性金融机构中的占比趋于增加，相反银行金融机构的住房贷款占比则呈下行态势，自2011年第四季度以来，形成一种“剪刀差”走势（见图7-2），2011年第四季度“剪刀差”进一步扩大，但转至2012年“剪刀差”区域缓慢收窄，显示银行金融机构的住房贷款的占比在扩大，反映到房地产市场领域就是房地产价格的反弹。这说明，银行金融机构贷款的变化对房地产市场的作用具有较高的敏感性。

图7-2 银行金融机构房地产贷款与非银行金融机构房地产贷款的走势对比

在银行金融机构的房地产贷款中我们还需要观察上市银行金融机构和非上市银行金融机构房地产信贷作用的差异。表7-2表明，尽管由于数据统计和披露渠道的差异导致个别数据失真，特别是2007年的数据失真问题尤为严重，但据此还是可以做出一个基本的判断，在商业性金融机构投放给房地产市场的贷款中，上市银行所占的比重很高。上市银行对房地产市场的依赖度处于高位，对房地产市场价格的持续推高发挥着独特作用。

表7-2 主要上市银行房贷年度规模在房地产企业银行房贷中的占比

（二）商业性住房金融机构房贷行为要素分析：规模、质量和收益依赖度