一 2011～2012年市场形势：房价降中有升，投资依旧低迷

2011年，在住宅供给量偏大、房价偏高以及严厉调控政策的综合作用下，住宅市场步入短周期的下行阶段。部分楼盘出现较大的价格降幅或促销力度，前期购房者冲击售楼处现象在部分城市蔓延。进入2012年，随着货币环境有所趋松、调控政策效力衰减和房价预期的微妙转变，住房成交量有所放大，房价相应出现弱势反弹。但由于调控方向并未出现根本转变，且房地产企业高库存及资金紧张状况依旧，房价反弹力度较弱，稳价走量仍是目前市场共识。住宅开发投资依旧低迷（见表8-1）。

1.成交量持续回升，库存水平依然较高

2011年下半年至2012年，住房市场成交量经历了从极度萎缩到逐月回升的转折。2011年9月开始，住房销售量增速显著下滑，部分楼盘开始出现较大力度的降价促销。2011年1～8月，全国商品住宅销售面积53540.3万平方米，同比增长13.1%。2011年1～12月，全国商品住宅销售面积97030.3万平方米，同比仅增长3.9%，增速较1～8月下降9.2个百分点（见图8-1、图8-2）。

表8-1 2012年1～9月全国房地产与住宅市场主要指标

进入2012年，住宅成交量逐月回升。进入6月后，成交量较之前有加快回升的势头。2012年1～5月，全国商品住宅销售面积25557.8万平方米，同比下降13.5%。2012年1～9月，商品住宅销售面积60885万平方米，同比下降4.3%，降幅比1～5月缩小9.2个百分点，比1～2月缩小11.7个百分点（见图8-1、图8-2）。

2012年尽管成交量回升，由于前期开发量较大且销售不畅，当前商品住房库存仍保持在较高水平，且商品住房库存还处逐月上升阶段。2008年底，由于受金融危机的影响，我国商品住房库存曾出现55.5%的高增长，待售商品住房面积达10660万平方米。经历了2009年和2010年的库存低增长后，2011年底又出现了35.8%的高增长，2011年期末商品住房待售面积达16904万平方米。到2012年9月末，商品住宅待售面积达20867万平方米，同比增长43.8%，是2008年底的1.96倍。^[1]

图8-1 2011年1月至2012年9月中国商品住宅销售面积与销售额

图8-2 2011年1月至2012年9月中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率

图8-3 2005年以来各期末中国商品住宅待售面积及其同比增长率

2.房价总体降中有升，稳价走量仍是共识

2011年下半年，在市场供求形势恶化和严厉调控政策的综合作用下，房企面临越来越大的销售业绩和资金回笼压力，降价促销力度显著加大。全国房价出现下降趋势，房价环比下降的城市逐月增多，降价风潮在全国蔓延。2012年7月，在国家统计局公布的70个大中城市中，价格指数环比下降的有14个，上涨的39个。到2011年12月，价格指数环比下降的城市已经增加到52个，环比上涨的仅2个。价格指数同比下降的城市也从2011年7月的1个增加到2011年12月的9个（见图8-4、图8-5）。

2012年，随着销售量的回升，房价出现弱势反弹。2012年上半年，不少前期降价或定价相对较低的开发商，试探性地回调了销售价格，但受资金紧张和高库存水平的双重制约，稳价走量是其主要的营销策略。可观察到一线城市的多数房企，将售价较年前低点回调了至少2%～5%。由于高库存量及资金紧张的局面没有出现根本性转变，加之未来市场和房地产调控形势尚未完全明朗，开发企业的目前价格上调具有渐进性、试探性和观望性。房企多采取逐月调高售价一定比例并不断观望市场反应的策略，以免因房价较周边楼盘过高而陷入滞销僵局，出现资金链断裂。稳价走量仍是目前市场各方的共识。

从2012年5月起，全国房价上涨的城市开始增多，到7月房价出现较大面积的环比上涨。2012年7月，70个大中城市中，新建商品住宅价格指数环比上涨的城市增加到50个，下降的只有9个。而在2012年4月，环比上涨的城市只有3个，5月也只有6个（见图8-4、图8-5）。据国家统计局公布数据，2012年1～9月，全国商品住宅销售均价为5549元，比上年同期的5140元上涨8%。部分城市核心地段的二手住房则已经创出新高。

图8-4 2011年7月至2012年9月中国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨、持平与下降个数

图8-5 2011年7月至2012年9月中国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨、持平与下降个数

3.资金回笼速度有所加快，开发企业资金仍较紧张

随着成交量的回升和价格的回调，开发企业资金回笼速度加快。2012年1～8月，销售额增速已经开始由负转正。2012年1～9月，全国商品住宅