一 2011～2012年土地市场运行基本状况

继2010年和2011年前三季度国家密集出台土地政策，使土地政策成为本轮房地产调控的重要着力点之后，2011年第四季度以来，土地政策依旧作为房地产宏观调控政策的利器，并在延续近两年的调控政策基调基础上，加强了微调和以往政策的执行力。与以往不同，2011年第四季度以来的土地政策，重点放在关注民生、规范政府行为和增强政策的可操作性上。由于政策的持续发力和市场的周期性影响，2011年第四季度以来，土地市场总体平稳，地价增速微幅回调，呈量跌价滞态势。

（一）土地供应量与成交量

土地供应量与成交量：计划供应量、实际供应量和成交量同比均较大幅度下降，6月后降幅有所收窄；市场整体稳中偏冷。

2012年全国住房用地计划供应15.93万公顷（调整后），^[1]与2011年全国住房用地实际供地量（13.59万公顷）和供应计划（21.80万公顷）相比，分别增加17.2%和下降26.9%。其中，全国保障性安居工程用地和中小套型商品房用地供应计划12.56万公顷，占住房用地供应计划的78.8%，比上年提高0.2个百分点。计划供应保障性安居工程用地4.76万公顷，占住房用地供应计划的29.9%，与2011年实际供地（4.81万公顷）和计划供地（7.74万公顷）相比，分别减少1.0%和38.5%（见表9-1）。

表9-1 2010～2012年全国住房用地供应计划

持续的调控使土地市场在2012年前三季度陷入供需双降的冷清局面。根据国土资源部公布的数据，2012年前三季度，住房用地供应7.14万公顷，同比减少19.1%。另据中国指数研究院的数据，2012年1～9月，全国300个城市共推出土地26274宗，推出面积105014万平方米，同比减少16%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）7714宗，推出面积33945万平方米，同比减少26%。9月全国300个城市共成交土地1988宗，成交面积7727万平方米，环比减少22%，同比减少35%。其中，住宅类用地637宗，成交面积2988万平方米，环比增加1%，同比减少28%（见图9-1）。2012年1～9月，全国300个城市共成交土地20911宗，成交面积82066万平方米，同比减少22%。其中，住宅类用地5548宗，成交面积24516万平方米，同比减少35%。

图9-1 2012年前三季度全国300个城市住宅用地月度供应量与成交量同比增长率

综合来看，2012年初以来，全国土地市场稳中偏冷，甚至可以说一片惨淡，除2月成交量同比小幅增加3%外，其他月份供应量和成交量同比双双均有较大幅度下降，1月和3月成交量同比甚至下降50%以上。土地供应中流标流拍多于上年，前三季度全国房地产用地流标流拍率为8.3%，其中，住房用地流标流拍率为8.9%，同比上升4.0个百分点。但从7月开始，土地市场开始升温，呈现“解冻复苏”的状态，主要原因在于，一方面部分城市上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到计划供应量的10%，下半年地方加快推地步伐，并多以优质低价地入市“以价换量”；另一方面龙头房企借机储备土地，重燃拿地热情。

（二）土地成交价格与溢价率

土地成交价格与溢价率：成交价格总体平稳，同比增幅持续放缓，但三季度地价环比上涨明显，同比微降；溢价率水平较低且其同比持续回落，但9月有所上升。

1.成交地价

2011年第四季度，全国重点监测城市^[2]地价总体水平微幅上涨，综合地价环比增速较上一季度下降1.04个百分点，增速连续4个季度回调；同比增速连续2个季度回调，较上一季度下降2.43个百分点，环比和同比增速持续回调。

2012年第一季度，全国重点监测城市地价总体水平稍有上涨，其中，住宅、工业地价环比增速连续4个季度回调，商服地价环比增速略有回升。受宏观经济形势及房地产调控政策的综合影响，自2009年第二季度以来住宅平均地价环比增幅首次出现负增长。第二季度，全国综合地价环比增幅较上一季度微升0.13个百分点，同比增速则较上一季度下降1.20个百分点且继续放缓，连续4个季度回调。第三季度，全国主要监测城市地价水平总体平稳，较上一季度略有上升，环比增幅微幅上扬，环比增速略有提升，同比增幅持续回落，同比增速继续放缓，综合地价、商服地价、住宅地价、工业地价同比增速较上一季度分别下降了0.56个、0.78个、0.74个和0.27个百分点，增速连续5个季度回调（见图9-2、图9-3、图9-4）。

图9-2 2011年第四季度至2012年第三季度全国主要监测城市分用途地价水平

图9-3 2011年第四季度至2012年第三季度全国主要城市分用途地价环比增长率

图9-3 2011年第四季度至2012年第三