一 形势分析

2011年第四季度以来，中国房地产金融市场表现出同住房金融机构类似的特点，即依然延续着商业性金融占主导的格局，在商业性金融方面，房地产信贷板块占有明显优势。本报告从房地产企业资金来源结构切入，逐层分析房地产企业资金来源的诸种渠道和板块之间的关系，主要房地产金融板块的运行轨迹、未来趋势、存在的问题和政策建议。

（一）房地产企业资金来源结构分析：信贷主导格局依然

关于房地产企业资金来源结构数据，目前披露最为详尽的渠道是国家信息中心下辖的中国房地产信息网，但该网站披露的数据存在诸多争议。中国人民银行、中国银监会曾就房地产企业资金来源中的贷款进行针对性调研并以此对国家信息中心的数据进行调整，如中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中得出结论，房地产企业自筹资金中的70%来自银行贷款，定金和预收款中的30%来自银行贷款。^[1]中国银监会统计司在2005年发表的一篇调查报告《中国房地产资金来源状况专题调查分析与建议》中也提出了调整意见。^[2]张中华等在相关研究中提出了一个经验公式即房地产企业资金来源中的贷款规模等于国内贷款与二分之一商品房销售额之和。^[3]以下首先依据国家信息中心的数据对房地产企业资金来源结构进行分析，并依据中国人民银行的调查结论和张中华等人的经验公式对房地产企业资金来源的结构进行综合分析和估计。

国家信息中心对房地产资金来源结构细分层级如图10-1所示，由此房地产企业资金来源包括两大类，一类是“本年资金来源小计”，该类来源又进一步分为4个分项和6个小分项；另一类是“各项应付款合计”。目前包括中国统计局、中国人民银行、中国银监会等政府机构均按照这样的类项统计并发布相关数据。

图10-1 国家信息中心房地产企业资金来源细分结构

对于上述两类资金来源，绝大多数政府和研究机构更为关注“本年资金来源小计”一类，本报告也首先聚焦于该类来源的结构状况。表10-1是依据国家信息中心发布的相关数据整理的房地产企业资金来源结构分布，可见，房地产企业资金来源中的第一来源是房地产企业的自筹资金，第二来源是房地产企业其他资金来源，第三来源才是金融机构贷款。

从趋势上看，2011年第四季度以来，自筹资金占比表现出缓慢上升态势，其他资金也基本表现出上升态势，统计贷款即房地产开发贷款和个人按揭贷款之和占比则在2011年12月和2012年2月有一个持续小幅上升后基本呈下行态势，显示在宏观层面对房地产市场实施紧缩政策的背景下，金融机构贷款对房地产企业的支持度在下降。

表10-1 依据国家信息中心相关数据整理的房地产企业资金来源结构

图10-2 房地产企业资金来源小计结构走势

由此，由国家信息中心披露的数据整理得出的金融机构贷款占比并不算高，但正如前述中国人民银行、中国银监会对房地产企业资金来源的调研结果表明，在国家信息中心发布的房地产企业资金来源中的自筹资金和其他资金来源中均有相当比例的金融机构贷款，这些调研结果虽然来自几年前，而且近几年里无论是中国人民银行还是中国银监会均未公开发布类似的调研报告，但由于中国房地产企业的融资环境实际上没有发生多少变化，本报告认为，这些调研结论仍然适用于现在的状况。依据中国人民银行的调研结论，本报告整理出的房地产企业资金来源结构分布如表10-2所示，房地产企业资金来源中，排在第一位的是金融机构贷款，且占比处于绝对优势，排在第二位的是其他资金来源，第三位的是自筹资金。

表10-2 依据中国人民银行的调研结论对表10-1的调整

从趋势上看，三类资金占比走势与上述以国家信息中心数据为依据的走势类似，自筹资金和其他来源缓慢上升，而银行贷款实际占比则经历了2011年12月和2012年2月的持续上升后缓慢下降，显示出金融机构贷款对房地产企业的支持度渐趋下降，但绝对水平仍高于2011年，由此，相对于2011年，金融机构贷款则是呈现上升趋势。

图10-3 依据中国人民银行的调研结论所得的房地产企业资金来源小计结构走势

张中华等的经验公式也是分析研判房地产企业资金来源的较为典型的视角。由于张中华等的经验公式只是给出了关于房地产企业资金来源中金融机构贷款的判断方法，没有解释在此基础上对其他类型的来源资金的占比如何调