2012年是中国住房市场继往开来的一年。中央和地方政府大体上延续了2011年的高强度房地产市场监管政策，并加大了对房地产市场调控政策落实情况的审查力度。2012年7月下旬，国务院派出8个督查组对16个省市房地产市场调控政策执行情况进行督促检查，有力地推动了房地产市场调控政策措施落实，巩固了房地产市场调控成果。按照督查组对当前房地产调控所做的初步判断，通过加强对现有政策落实情况的监管将有力遏制房地产市场全面反弹的压力。不过，2012年中国住房市场监管仍存在一些问题，如房地产调控问责制并没有兑现、对商品房预售制的监管难以到位、缺乏全面有效的住房市场监管主体、对个别城市变相放松限购或者实行土地炒作的行为没有追责、严重缺乏对住房市场应有的信息（如现房存量等）的披露等。未来一段时间，除进一步加强对现有房地产市场调控政策的监管力度外，仍需进行一系列努力来完善住房市场监管体系，巩固调控成果。

本章对2011年11月至2012年10月住房市场监管政策进行分析，指出2012年住房市场监管的现状与存在的问题，并利用中国住房市场监管指数对34个大中城市住房市场监管进行测度分析，从审批、监督和服务三个方面来考察住房市场的企业开办、住房土地、住房开发、住房销售、住房租赁和物业管理六大环节，并对各环节监管做出评价。最后，本章提出建立中央有魄力、地方有动力、企业有压力、社会有能力、居民有权力的全方位住房市场监管制度，并在此基础上提出政策建议。

一 住房市场监管政策分析^[1]

2011～2012年中国房地产市场处于从严调控时期，中央政府继续实施高强度调控政策，用限购、限贷等“看得见的手”解决市场所不能解决的问题，坚定不移地去投机化、去泡沫化。同时，中国住房市场监管重点也转移到对现有调控政策的落实上来。2012年1月30日，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，温家宝表示，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。这为2012年的住房监管定下基调，即以抑制投机投资性需求的政策措施的落实情况为监管重点，同时注重商品房供给管理和保障房建设监管。在2012年中期，房价出现局部性、暂时性回暖。2012年7月下旬，针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况以及税收政策执行和征管情况。2012年8月，督查组对当前房地产调控做出初步判断，认为严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力。

在房地产市场从严监管的大形势下，2012年针对住房土地、住房信贷与税收、住房销售、保障性住房和住房租赁市场的监管均有所加强。

1.住房土地监管：重点监测调控政策落实，加大闲置土地监管力度

2012年1月2日，国土资源部等八部委公布了城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治清理检查情况，结果显示，一些地区擅自扩大增减挂钩范围，甚至出现了强迫农民上楼等问题。国土资源部总规划师胡存智强调，增减挂钩试点一定做到农民知情、农民自愿、农民参与、农民满意，禁止在农村盲目建高楼。

2012年2月21日，在2011年房地产用地管理调控等情况新闻发布会上，国土部土地利用管理司副司长窦敬丽表示，今年要坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展，保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击，一手抓以保障性安居工程为主的住房用地供应，同时也要抓好已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。叫停各地擅自对中央调控进行的更改，并一再重申必须坚持房地产调控政策不动摇。

2012年2月底，国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（以下简称《通知》），要求各地坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，落实保障性安居工程建设用地，促进已供住房用地开发建设。《通知》