一 现状分析

自从住房制度改革之后，我国大力发展商品房市场，然而住房保障欠账较多。为解决此问题，近几年我国进入保障性住房大补课阶段，2009年开工建设各类保障性住房330万套，2010年为590万套，2011年为1043万套，2012年为700万套。

1.保障性住房在建规模达到历史高位

根据住房和城乡建设部发布的数据，2012年1～9月，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，基本建成480万套，完成投资9600亿元。尽管2012年新开工规模有所调减，但加上2011年部分开工项目建设结转今年在建工程量将达到1829万套，比上年提高6%。

2.保障性住房用地供应有所增加，保障性安居工程新增建设用地申请得到大力支持

2010年，全国保障性住房供地25万亩（同比增长51.3%），2011年1000万套保障性安居工程用地实际供应量为4.81万公顷，2012年计划供应保障性安居工程用地5.01万公顷（占2012年住房用地供应计划的29.1%）。2012年，106个城市中有93个城市提出了保障性安居工程新增建设用地申请，对此国务院提前单独组卷报批。前三季度，保障性住房用地供应1.95万公顷，同比增加7.7%，占住房用地的比例达27.3%。截至9月底，全国18个省（区、市）保障性安居工程的用地落实率超过100%。

3.中央财政积极支持保障性住房建设，公租房成保障房体系重点

2011年中央共下达城镇保障性安居工程补助资金1526亿元。截至2012年9月底，中央已下达地方2330亿元补助资金。另外，中央财政追加下达2012年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金50亿元，用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出。截至2012年9月底，中央财政已累计下达2012年公共租赁住房和城市棚户区改造补助资金987亿元。中央对保障房资金的补助将远超2011年。

4.保障性住房资金来源的多元化

除了信贷资金之外，社保基金、公积金、养老保险等社会资金纷纷进入保障房领域，保障房融资模式逐渐多元化。国家开发银行是发放保障房贷款力度最大的一家银行，连续两年占到同业保障房贷款新增额的近一半。据中国人民银行统计，截至2011年第一季度末，主要金融机构保障房开发贷款余额2274.30亿元，占房产开发贷款的9.1%。全国首个社保基金以信托产品形式投资保障房建设项目已于2011年2月在南京实施。截至2011年12月30日，保障房信托全年共发行85款，募集资金238.18亿元，与商品房、商业地产开发捆绑的棚户区改造和安居工程受到追捧，占比近90%^[1]。2010年北京市争取到210亿元住房公积金用于支持保障性住房建设项目贷款额度，经过2011年的实践，已经完成了15个项目的贷款工作，涉及金额150亿元，总体面积308万平方米。北京已经有6家企业完成私募债注册发行，累计发行221亿元，支持保障性住房项目26个，共计6.6万套，在最新一批36亿元私募债额度与保障房项目的成功对接后，北京保障房私募债的发债规模将达257亿元。

5.保障房建设模式的多样化，企业和集体经济组织参与保障性住房建设

房企参与保障房模式较为多样，如承建模式、混合开发模式、服务模式、投资建造模式、投资运营模式和城市综合开发模式等。

其他企业参与的主要是工业园区的公共租赁住房项目，如青岛市黄岛区辛安公共租赁住房项目，该项目除青岛市政府直属的海西城市投资有限公司参与投资外，青岛瑞源工程集团和山东兴华建设集团两家民营企业参与投资，负责开发的总面积占工程总量的3/4，作为回报，该企业内部员工可通过该公共租赁住房解决住房困难。上海电信积极实施安居工程（杨高南路康桥工业园区C54地块，总用地面积为10482平方米），建立了以人才公寓和青年员工宿舍为主体、租赁对象覆盖全体员工的企业公租房体系。

国土资源部正式同意在北京和上海开展利用农村集体建设用地建租赁房试点。比如，上海市松江区车墩镇，由7个村集体联合投资，在原集体建设用地上兴建房屋203套，建筑面积约1.4万平方米。主要面向镇工业园区企业及社会个人，基本租满，受到来沪务工人员的欢迎。

6.增加激励机制，鼓励保障性住房建设

针对房地产开发企业在开发商品住房项目中配套建造廉租住房、经济适用房的，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

另外，中央财政将对2011年城镇保障性安居工程任务完成较好的地区给予15亿元的奖励。其分配额为东部地区4亿