一 2011～2012年住房宏观调控政策分析

（一）行政手段：中央政府坚持住房调控毫不动摇，地方政府总体上执行较为有力

2011～2012年，中央政府继续坚持从紧的住房调控，坚决抑制住房投机投资性需求，加强保障性安居工程建设力度。本年度住房调控政策有效地延续了前几年调控政策的成果，基本实现了政策的稳定，政策的延续对于住房市场稳定起到很重要的作用。2011年12月的中央经济工作会议为2012年住房市场调控定了基调：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，以及加强保障房投融资、建设、运营、管理工作。2012年以来所有住房调控政策基本上是围绕以上两点来进行的。2012年3月政府工作报告中也提出“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设”。2012年7月，中共中央召开会议研究经济形势和经济工作时，也要求坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。这两项主要的住房调控政策基本贯穿在2012年我国中央经济工作的始终，并且始终作为住房调控的重中之重。两项政策实现了“两手抓，两手都要硬”，有效地从供给和需求两个方面保证了住房市场的稳定。总体来看，中央政府严格贯彻了自2010年国务院发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号文）的精神。

同时，地方政府对住房调控政策的执行也较为有力。地方政府对住房调控政策积极配合和认真执行，主要表现在以下几个方面：第一，各地基本延续了住房限购政策。2012年1月19日，在已经出台限购令的46个城市中，有25个城市主动表示延续限购令。截至2012年9月底，还没有城市解除限购令。第二，很多城市在政府工作报告中强化了住房调控的内容。主要有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等大城市。这6个城市在政府工作报告中对住房调控的明确和强化，能够有效保证本地住房市场调控政策的落实，也能够对全国住房市场产生积极影响。第三，部分城市除了限购之外，继续实行更加严厉的住房调控。如广州市在市区个别异常高价的住宅项目实行限售政策；珠海市除了在香洲主城区内实行限购政策之外，还实行了限价政策，将商品房预售价格控制在2011年房价控制目标之内（11285元/平方米）。第四，放松住房调控的行为得到及时制止和澄清。在住房调控过程中，有一些城市住房政策微调触动了“严格抑制投机投资性住房需求”的原则，被及时制止。如佛山市、芜湖市2012年2月对购房的减税减补贴，中山市上调限价标准，上海市在年初放松户籍等。此外，有很多地区出现楼市松动的谣言，也很快被澄清。2012年，厦门、石家庄等城市和湖南、河南等省份先后出现楼市政策微调的传言，但是各地及时澄清了谣言，平抑了地方房地产市场的波动。

（二）保障房政策：建设力度得到有效保证，后续管理开始强化

保障房建设是从增加住房有效供给方面来调控住房市场的一个重要手段。2011～2012年中央政府继续加强对保障房建设的重视。虽然，保障房建设的数量较2011年有所下降，但是，加强了对保障房投融资、运营和管理工作的重视。

第一，继续强化保障房建设，确保保障房建设落实。2012年全国计划新开工城镇保障房700万套，基本完成500万套。截至2012年9月，全国城镇保障性安居工程新开工720万套，开工率为97%，已经基本建成480万套。总体来看，2012年已经基本完成保障房建设任务。

第二，强化了保障房的配套设施建设力度。2012年，国家专门安排了配套基础设施建设投资资金。并且，中央财政追加下达2012年中央补助公共租赁住房和城市棚户区改造专项资金50亿元，用于公共租赁住房和城市棚户区改造相关配套基础设施建设支出。

第三，强化对地方政府保障房建设的监督力度。国务院与地方政府签订了建设保障性住房的保证书。为了加强对地方政府保障房建设的监督，国务院向地方派出8个督察组，到全国8个地区进行监督和检查。到8月14日，督察组反映对地方保障房建设工作基本认可。

第四，开始强化保障房分配、信息等管理工作。李克强副总理在2011年10月和2012年2月的保障房会议上都提出要确保保障房分配的公平公正，探索完善保障房分配和质量管理的长效机制。在2011年12月31日住建部工作会议上，也提出完善保障房准入分配机制，深入研究住房保障政策和机制，逐步完善住房制度