一 2012年上海房地产市场回顾与评价

2012年上海市房地产开发投资稳步增长，商品房新开工面积持续下降，竣工面积小幅增长，商品房销售面积先降后升，商品住宅销售增长幅度高于商品房，房地产开发企业本年到位资金保持增长。

1.房地产投资继续稳步增长

2012年，上海市房地产开发完成投资2381.36亿元，比上年增长9.7%，房地产开发投资占全社会固定资产投资的45.3%，比上年提高2.5个百分点。这说明房地产投资对经济稳增长起到了积极的作用。尤其是2012年5月以后，房地产投资出现明显加快的态势。特别是住宅投资，在2012年1～8月基本上和整个房地产投资同起同落，9月以后住宅投资明显加速，主要是加大了住房保障投资。全年商品住宅中“90平方米以下住宅”完成投资632.67亿元，比上年增长24.7%，占全部住宅投资的43.6%，比上年提高7.3个百分点^[1]。

2.土地市场从冷到温

（1）第一季度出现冰点

2011年1月出台“限购令”对土地市场产生了重大影响，土地市场从热到温再到冷。2011年下半年开始，上海许多土地“招拍挂”出现未成交现象。2011年四季度竟然有18幅住宅、动迁、商住地块没有成交，其中一些住宅地块在远郊区没有成交可以理解，但是有一幅黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块，楼面价每平方米仅为2.39万元却惨遭市场冷遇。到接受竞买申请截止时间，有16家房地产企业领取了申请书，但无一家公司申请竞买。2011年12月1日，相关部门终止了该地块挂牌。由此可见，开发商对房地产后市极为看淡。因此，2012年一季度，上海土地市场住宅用地仅成交7幅地块，而且主要是动迁房安置用地。同时一季度土地出让金大幅下降共计68.19亿元，同比2011年一季度减少79.86%，环比2011年四季度减少78.69%。

（2）第二季度开始解冻

2012年第二季度，上海房地产市场随着刚性需求购房者纷纷入市，开发商也是积极响应，低价跑量。因此，一手房的成交量开始明显回升，土地市场也开始解冻，住宅用地在2012年二季度成交18幅地块，尽管只有6幅普通商品房地块，但是与一季度相比，土地市场解冻信号是非常明确的。

（3）第三季度逐步回暖

进入2012年下半年，房地产市场开始进一步活跃，土地市场也趋于回暖。第三季度一共成交23幅住宅地块，其中普通商品房用地有14幅，动迁房安置用地8幅。在14幅商品房用地中，地处浦东唐镇新市镇A-03-11地块，一经推出便备受关注，陆续有27家开发商领取申请书，并有11家企业提交竞买申请。2012年7月25日，有10家企业参与了现场竞买，经过30多次举牌，该地块最终由上海绿顺房地产开发有限公司获得。该地块起始楼板价11000元/平方米，成交楼板价15054元/平方米，溢价率36.86%，这也是2012年三季度土地市场最为热闹的一场拍卖会。搜房网数据监控显示，2012年三季度上海经营性用地成交195.17万平方米，环比增长68.55%；成交金额为217.15亿元，环比增长176.77%。

（4）第四季度有点火爆

2012年10月10日，上海市规划和国土资源管理局网站及网上房地产显示，备受关注的徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块开始竞拍，共有35家开发商领取了该地块的标书，最终中海、华润、保利和绿地3家央企和1家上海国企参与了现场竞买。经过100余轮的激烈竞拍，保利集团旗下的上海保利建锦房地产有限公司，以及信保（天津）股权投资基金管理有限公司最终以45亿元成功获得，折合楼板价27055元/平方米，溢价率为42.9%。

徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块由于地处徐汇区黄浦江，地理位置十分优越，黄浦江对岸就是世博园，具有稀缺性；地块性质为商住办，周边房价无论是住宅和办公楼都超过6万元/平方米，尽管45亿元的成交总价成为2012年以来上海的总价地王，但是在整个房价结构中土地成本并不是很高，并没有超过50%的比重。

3.房地产市场供应趋于回落

（1）商品房和商品住宅新开工面积大幅下降

在“限购令”压力的持续作用下，开发商不得不放慢开发进度，原来一个项目2年可以完工，现在要拖到3年或者更长时间，原先准备上市的项目也开始延缓开盘。2012年上海商品房施工面积13249.97万平方米，比上年增长2.1%。其中，商品住宅施工面积8315.68万平方米，下降0.8%。商品房新开工面积2724.05万平方米，下降25.2%。其中，商品住宅新开工面积1563.39万平方米，下降36.8%^[2]。

（2）商品房和商品住宅竣工面积增速回落

2012年上海市商品房竣工面积2305.06万平方米，比2011年增长2.9%