香港房地产市场经过100多年的跌宕起伏，正日趋完善，但其发展过程中所累积的诸多经验和教训却是值得内地学习和借鉴的。因此，研究香港房地产的发展，对促进内地房地产市场稳定健康发展具有十分重要的意义。

一 香港房地产发展历程与现状

长期以来，房地产业一直是香港的支柱产业之一，占GDP比重的20%以上，是香港经济的寒暑表。一般认为，自20世纪40年代中期以来，香港房地产业大致经历了六次周期性盛衰循环，具体如下。

表1 香港房地产业六次周期性盛衰循环

表1资料显示，每个周期经历的时间长短不一，最短的约6～7年，最长的19年；调整期一般为2～3年，最长的为6年。纵观历史，第三、第四个周期正是香港房地产业处于快速发展的时期。而第五个周期中曾经有一段时间，国际游资及本地炒家疯狂炒卖香港房地产，楼价、地价腾升，严重脱离了居民购买力。香港房价1991～1997年约上升了4倍，如从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9～10倍，1997年达到最高峰。随后亚洲金融危机爆发，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年年中，房价下跌了70%左右。作为主要的支柱产业，房价暴跌给香港经济带来严重的负面影响，这种情况直至2003年CEPA的签署等一系列惠港措施的出台，才开始得到缓解并出现复苏的迹象。

目前，香港房地产业正处于第六个周期。2004年随着经济开始复苏，房地产业也开始飞速发展。现时办公和商业的价格已超过1997年最高峰时的水平，住宅价格基本达到当时的价格水平。

2008年，由美国次贷危机引发的金融海啸迅速席卷全球，各国股市纷纷暴跌，石油、商品期货大幅下降，银行资金流动性短缺，冰岛面临国家破产……香港无法置之度外，经济也受到了强烈冲击，许多中小企业倒闭，公司大量裁员，房地产价格也急转直下。自2008年8月到2009年3月，房地产价格出现调整，跌幅达到30%，2010年后随着经济形势的转好，香港房地产价格又继续保持升势，而本轮周期还在进行中。

香港房地产业的兴衰起伏固然是多种因素共同作用的结果，但归纳起来主要有以下几个方面。

第一，得益于人口的快速增长。香港总面积1078平方公里，但可以开发利用的土地还不到30%。近60年来，香港人口由60万增长到600多万，增长了10倍，人口的急剧增长所产生的巨大住房需求是拉动香港房地产经济持续发展的最根本原因。

第二，得益于香港经济的快速发展。“二战”后香港经济迅猛发展，并成功实现两次转型：一次从转口贸易到制造业，再从制造业到服务业。今天的香港已发展成为亚太地区知名的国际贸易、金融和航运中心，目前正面临着第三次经济转型的关键时刻。

第三，得益于香港优越的地理位置、完善的基础设施和自由港政策。这些有利条件吸引了大量游资和资本涌入房地产市场，促使香港房地产业日益兴旺。另外，香港政府推行的新城镇开发计划、“居者有其屋计划”和大型公共设施建设计划，也有力地推动了香港房地产业的发展。

作为典型的外向型经济，香港经济易受世界经济波动的影响。“二战”后香港爆发的6次房地产危机中，有4次直接或间接地因为西方的经济危机，还有两次与政治因素和香港居民移民他国、贱抛物业有关。但就内部因素而言，主要还是因为香港房地产市场特殊的供求关系及其投机性。

二 内地房地产业的发展情况及趋势

自20世纪90年代以来，内地房地产市场发展迅速。但是也经历了大起大落，尤其是1992～1997年，以海南和北海为代表的南方沿海地区房地产泡沫对内地经济造成巨大伤害，至今人们还记忆犹新。然而1998年7月推动住房体制改革以后，在中国经济、社会的快速发展和城市化进程不断加快的背景下，房地产市场也发生了根本性变化。1998～2007年可谓是中国房地产业发展的黄金10年。这10年间，行业规模快速扩张，交易量成倍增加，房价与地价也成倍上涨，居民人均居住面积也增加了一倍有余，城市面貌发生了天翻地覆的变化，房地产业已成为国民经济的支柱产业。

2008年国际金融危机爆发，导致世界经济衰退，外部市场需求减少，中国的外贸企业受到极大的冲击，经济也面临着严峻的考验。对此，政府迅速采取措施，调整经济政策，在扩张性的财政政策、宽松的货币政策、全面回调的贸易政策以及十大产业振兴计划和4万亿元政府刺激计划的作用下，有效地避免了经济