东北地区等老工业基地振兴战略实施10年来，房地产业取得了巨大的成就。面对国际、国内复杂的经济环境，房地产业的发展也经受着前所未有的考验。近几年，房地产调控政策的连续性出台，也在不断地影响着人们对未来走势的预期。金融危机、实体经济不足等因素带来的负面效应，若没有一个前瞻性的政策、恰当的调控思路与手段相配套，恐怕会带来灾难性的后果。可以这样说，房地产业在体制、机制上发生了严重问题，就不仅会在经济上有所体现，更会影响整个国家的政治安全和社会稳定的大局。所以，回顾历史，关注该行业发展的现状、研判未来的走势、制定切实可行的政策、运用适当的调控手段是必要和紧迫的一项重点工程。

一 东北地区实施振兴战略的十年，也是房地产业作为支柱产业存在的十年

这期间，房地产业先后经历了两个重要的发展阶段。

（一）前五年（2002～2007年）

依托“十五”计划，受国家将房地产业确立为支柱产业地位的政策引导，东北地区房地产业得到了快速的发展。这之中虽然也有误区，走过弯路，但成就还是巨大的。

在这五年中，东北地区房地产业得到快速发展是以国发〔1998〕23号文件为前提和基础的，即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，其宣布从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策。另一份重要的文件是1999年2月中国人民银行下发的《关于开展个人消费信贷的指导意见》，此文件使房改政策的落实从纸上谈兵变为了现实。在此基础上，国务院又颁发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即〔2003〕18号文件，明确提出了房地产业是国民经济的支柱产业，至此，2003年成为东北地区房地产业快速发展的起步年，这一年，也成为房地产历史上最难忘记的一年。其间，几个重要的年度中的相关政策变化情况是：2004年，提高了拿地“门槛”，并进行了九年后首次加息；2005年，针对房价上涨过快的现象，国家深化了调控政策，出台了“老国八条”“新国八条”，但2005年的房地产调控没有达到预期的目的，需求的问题没有得到解决，供给也受到了一定的抑制；2006年，房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，全方位对房地产市场进行调控，房价仍出现边调控边上涨的局面，调控和涨价并行是这个阶段的特点。比如，1999～2002年，全国房价同比年增幅在3%～4%，但到了2004年，达到了15%，热点城市的房价则翻番。相对而言，东北地区的房价在这个阶段的涨幅普遍处于中下游的位置。

（二）后五年（2007～2012年）

在这个五年中，中国房地产业面对困境，不断尝试，探索有关房地产业调控的新政策，房地产市场承受了住房货币化改革以来最为严峻的考验。实际上，1998年的提法，即有钱人购买商品房、中低收入购买经济适用房、最低收入者享受廉租房、以经济适用房为主体进行房地产开发建设的思路，在现阶段仍具有一定的参考和指导意义。但是在后来的实际运行中，包括东北地区在内，多数地区将房地产业的开发建设片面理解为以商品房建设为主体，同时，受经济体制转换初期带来的投资机遇和不可避免的投机意识的影响，东北地区的地价、房价在这五年中急速涨升，房价与价值背离相对严重。“十二五”计划中，房地产业被从国民经济的支柱产业范畴中删除了^[1]，房地产业在作为支柱产业存续了十年后，退出了支柱产业的范畴。这一增一删，也恰恰表明了在这十几年中该行业在国民经济中的作用和影响力是相当巨大的。其间，几个重要的年度中的相关政策变化情况是：2007年，剥离了房地产业的支柱产业地位，调整了思路与方向，强调中国的房地产市场发展是要解决人民的住房福利水平的问题。这一年，出台了《物权法》，但有关产权完善的争议至今犹存，比如经济适用房的产权问题。2008年，一个显著的特点是货币政策逆转性的变化，年初，货币政策从“适度从紧”改为“从紧”；到了2008年下半年，受全球性金融危机深化的影响，央行宣布“双率”齐降，货币政策从“从紧”向“适度宽松”转变。这使得国际热钱迅速回流，调控效果在刚刚显效时，就前功尽弃了。2009年的房地产市场经历了一个急转直上的行情，年初的“试探性抄底”—年中的“放量大涨”—年底的“恐慌性抢购”，一年之