2004年，北京市组织编制完成了《北京城市总体规划（2004～2020年）》，2005年1月得到国务院正式批复，在明确北京城市的性质和定位的同时，提出了“把北京市建设成为我国宜居城市的典范”的要求。2005～2007年，国务院办公厅转发了建设部等部门关于稳定住房价格、调整住房供应结构等一系列通知，旨在加强和改善宏观调控，加强土地管理，提高人民群众的居住和生活质量。而保障性住房的规划与建设，正是将房地产市场调控的政策方针落到实处的重要内容。

按照市政府2007年公布的《北京“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》，保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金为本市中低收入住房困难家庭提供的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。“两限房”或“两限商品住房”，即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以限地价、竞房价的方式，招标确定住房项目开发单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

一 北京保障性住房建设的政策分析

1998年以来，在国家房改政策的指引下，北京市的住房保障体系架构基本形成，主要包括经济适用住房和廉租住房两部分。经济适用住房主要提供给中低收入的城镇居民以及危旧房改造、大型基础设施建设搬迁的城镇居民，廉租住房主要是以租金补贴的方式提供给最低收入的城镇居民。

1.经济适用住房

根据《关于加快北京市经济适用住房建设的若干规定（试行）》、《关于经济适用住房减半收取行政事业性收费的通知》等政策，经济适用住房的建设，主要通过土地划拨、减半征收21项行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收政策等措施，利润控制在3%以下。

申请购买经济适用住房的家庭，须是无房户和未达标户（未达标户是指现住房面积未达到规定住房补贴面积标准的住户）；城近郊八区城镇居民家庭年收入在6万元（含）以下；远郊区县可自行制定标准。现行优惠政策实行租售并举。北京市试点政策还建立了“三级审核、二次公示”的严格审核程序，即居民申请购买经济适用住房，要经过街道、区和市住房保障管理机构三级审核，以及申请家庭居住地和媒体两次公示后，才能取得购买经济适用住房或者配租廉租实物住房资格。

经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。过去享受过福利分房或购买过经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定回购。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购；而购房满5年的，购房人可转让经济适用住房，但政府可优先回购；购房人也可向政府交纳土地收益等价款后，取得完全产权。

首批经济适用房于1998年底开始建设，一直保持着每年开工300万平方米、竣工200万平方米的开发规模，其特点是由建设主管部门通过招标的方式，选择确定符合资质要求的房地产开发公司，承担经济适用住房的规划、建设和销售。

2.廉租住房

北京市2001年发布的《北京市城镇廉租住房管理试行办法》规定，廉租住房的供应对象，具体限定在民政部门登记的享受城市最低生活保障家庭和城镇优抚家庭中人均住房使用面积7.5平方米以下的住房困难家庭。

北京市政府于2001年8月下发了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，廉租住房政策出台。采取租金补贴、实物配租、租金减免和租金补贴还贷政策等方式结合的做法，将住房困难标准定为人均住房使用面积7.5平方米以下，其家庭的配租面积人均10平方米。2005年11月，北京将申请廉租住房收入标准从低保线提高到人均月收入580元。2005年《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》中规定，“将具有北京市城镇常住户口、家庭人均月收入高于北京市城镇最低生活保障标准，但连续一年低于580元，且人均住房使用面积低于7.5平方米（含）的家庭纳入廉租房的解困范围”。目前新的《北京市城镇廉租住房管理办法》于2007年6月7日在网上公示，即将出台。

3.存在问题

在经济适用住房的布局与建设方面，主要存在以下问题。一是经济适用房的面积标