一 南三环路内还有部分城中村没有完成城市化进程

据调查，2007年北京三环路以内还存在一批成建制的城中村，主要分布在丰台区的卢沟桥、南苑和花乡三个乡，以卢沟桥乡为主。卢沟桥乡在三环路内还有7个行政村，约1.2万农民，南苑乡和花乡有4～5个村（多为跨三环路的村）约5200农民。朝阳区和海淀区在三环路内已经没有完整的建制村，只涉及南磨房、太阳宫、大钟寺等几个在三环路内还保留少量集体物业的跨三环路的村，旧村改造、农民上楼已基本完成。据我们的实地考察，三个区在三环路内的农民总数大约不超过2万人。由于绿化隔离带建设和其他市政建设占地没有相应的征地补偿，乡镇企业又大量拆迁，新的产业未及时发展起来，农民既无地可种，又没有新的就业出路，发展压力很大。加之旧村改造进展缓慢，使这些地区农民利用宅院平房向外来人口出租成为较普遍的现象，租金收入成为这些城市中的农民获取收入的主要手段。城中村环境、市政设施与城市建成区也反差很大，村庄不能纳入城市管理，城乡二元管理体制仍然存在。

二 近郊城乡结合部城中村的主要特点和问题

（一）产业支撑不足，“瓦片经济”成为主要收入来源

近郊城乡结合部现存的“城中村”，是中心城市扩张和首都绿化隔离带建设进程中，原有的村庄未完成城市化改造的结果。由于绿化隔离带政策的实施，耕地基本变为绿地或其他城市用地，乡镇企业大部分拆迁退出，农村集体经济产业支撑不足，退出农业的农民被因人设事地安置在本村的绿化队、保洁队、联防治安队以及物业公司就业。如卢沟桥乡的三路居村共有农户979户，农业人口1944人，劳动力1200多人，村委会以及本村的绿化队、保洁队、联防治安队、物业公司共安置劳动力700多人，其他安排不了的人员，村里还要每人每月发几百元的就业补助，鼓励农民自谋职业。当地曾经发达的乡镇企业也几近消亡，新的产业用地和项目开发进展缓慢，由于旧村改造尚未完成，集体和农民普遍靠物业和房屋租赁创收，形成城中村的“瓦片经济”。

（二）城乡分隔，二元管理体制依然存在

目前近郊城乡结合部的城中村一般都保留村委会建制，旧村庄改造尚未完成。许多集体和农民在仅有的集体土地和农民宅基地上建房出租，其环境与周边现代化城市环境构成鲜明的对比，形成“都市里的村庄”。这些村庄延续原来的乡、村管理体制，绿化、环境、治安、社会保障等都由村集体承担，很多村已经不堪重负。三路居村每年负担退休人员退休费、农民医疗费、待业补助、保洁队、绿化队、保安队、垃圾清运费、征兵补助、农民教育培训、灭四害等名目繁多的社会公益事业费用800万～900万元，还要自己承担很多市政建设费用。如农民饮水还靠村里自己的井，没有与大市政接通。市政建设修路占地、公交站点用地、变电站用地、村里幼儿园和老年活动站等公益设施用地，因为是村里为改变面貌积极要求办的，所以不但征地得不到补偿，村里还要负责拆迁成本。城市建成区和农村地区延续城乡两种管理体制，城市基础设施建设和公共服务设施并没有延伸到这些城中村，城乡二元经济体制和社会结构依然存在，形成城乡交错、农居混杂的特殊现象，城乡交叉管理有很多盲点。城中村已成为城乡统筹诸多新老矛盾的交汇点。

（三）农村平房成为外来人口集中居住区

大量外来人口的涌入为农民出租庭院房屋提供了巨大的市场需求，失去耕地的集体经济组织和村民只能走上一条以房谋生的“瓦片经济”道路，临近城区的农村平房则成为外来低层次人口的主要集中租住区，使这些城中村成为当地村民、流动人口和城市居民的混合社区，具有典型的城乡人口混居特征。南三环路内三路居村农业人口1944人，居民人口1129人，而外来流动人口有10052人，是本村农业人口的5倍、农居人口的3倍多。农民旧村房屋租赁的主要对象是外来流动人口，一般村能吸收超过当地村民几倍甚至10倍的大量外来人口，村内居住人员构成日趋复杂。原属花乡农业公司管理的一个自然村，有农民186户、人口391人，外来流动人口4123人。这个村没有进行旧村改造，但当地农民自发盖楼（1～5层）的有40多户，正在施工的还有20多户，如果全部建完，预计将能够容纳7000外来人口。据测算，西南三环路内的外来流动人口应不少于10万人。

（四）城市市政基础设施