一 我国商业地产现状与宏观分析

（一）我国商业地产现状

2000～2007年，是我国商业地产行业保持持续快速增长的几年。据国家统计局统计，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%，基本维持了2006年增幅17.3%的水平。可以看到，2001～2007年商业营业用房投资增速比较稳定，保持在15.4%～39.5%之间，可以认为市场已进入稳定发展时期。2000～2007年的8年期间，商业营业用房投资额及增长率见表7-1和图7-1。

表7-1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况

图7-1 2000～2007年商业营业用房投资额及增长情况

2007年全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%，与2006年增幅21.6%的水平相比下降了9.9个百分点。办公楼投资额从2000年的-12.1%增长速度，到2003年超过33%的增长速度，直到2007年的11.7%发展速度，可以初步论断公办楼投资市场从2000年开始的高速发展阶段逐步转变成目前的平稳发展阶段。2000～2007年的8年期间，办公楼投资额及增长率见表7-2和图7-2。

商业营业用房和办公楼的主要资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。如表7-3所示，2007年我国房地产企业的资金来源方式主要还是依靠银行信贷融资，其次是股票与债券等金融工具的融资，而利用外资的融资方式目前在我国还刚刚起步，所占比例并不大。

表7-2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况

图7-2 2000～2007年办公楼投资额及增长情况

表7-3 2007年房地产企业资金来源情况

目前我国商业营业用房和办公楼所采取的投资模式和其他用途的房地产类似，主要以银行信贷为主，债券、股票、信托及基金等作为辅助方式。融资渠道狭窄、过度依靠银行信贷是我国目前商业地产融资市场面临的最大问题，这种问题在短期内很难改变。从2007年开始，为了抑制国内流动性过剩以及固定资产投资增速过快的问题，同时为了防止局部资产价格泡沫膨胀，央行开始执行从紧的货币政策，使得以银行贷款为主要融资方式的商业地产行业将面临一定的贷款限制，建立多元化融资方式成为未来相当长一段时间内行业融资的发展方向。目前房地产信托、基金等国外运用成熟的融资方式在我国刚刚起步，相信也会有较大的发展潜力。

（二）2008～2009年中国商业地产发展趋势

从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉的等大城市的商品房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。由于银行信贷紧缩导致的房地产企业资金链的紧张，对整个房地产企业造成了显著的影响，商业地产作为其中的一部分，会发生怎样的变化呢？2008年商业地产发展趋势可以总结为以下七点。

1.由于金融危机的影响全球商业地产行业投资下降，我国商业地产发展较为稳定

由于全球性的金融危机以及美国次贷的影响，2008年上半年，全球商业房地产交易量比上年同期下跌41%，投资额仅有2360亿美元。2007年上半年，全球商业房地产交易量曾达到历史最高水平，但2008年上半年同期却下跌了41%。^[1]造成交易量下降的主要原因归结于全球金融危机导致信贷市场的不稳定，同时随着全球商业抵押担保证券市场的崩溃以及借贷成本的普遍提高，借贷成本增加的幅度也不小。贷款渠道在减少，借贷成本却在增加，结果是那些融资比例较高的投资者纷纷退出了市场。^[2]

我国商业地产行业的发展总体而言是较为稳定的，2007年全年商业营业用房投资达2775.6亿元，增长率为17.9%；全国办公楼投资达1036.9亿元，增长率为11.7%。同时2007年全国商品销售零售总额的增长幅度达到16.8%，可以说保证了市场有一个持续、稳定的发展态势。进入2008年，我国商业地产行业在经过前几年的高速发展后，目前也暴露出不少的问题，值得我们去研究。其中比较突出的问题有两点。

一是商业地产空置率有上升的趋势。2006年1～11月份，北京商业地产投资同比增加118%，但三年以上空置率也在一倍以上，导致这种情况的主要原因是国内商业地产开发企业在开发模式的顺序上产生了错误。一般而言，商业地产的开发模式是先招商再开发，而国内的不少企业却是先开发再招商，再加上企业的招商层次和水平参差不齐，产生较高的空置率也就不足为奇了。进入2008年以来，北京的商业地产处于一种“火热”的状态。在此期间，西单大悦城、华贸商城、万贸购物中心、龙德广场等大型的商业地产相继进入市场。然而，与火暴开业截然不同的是，很多购物中