房价关系到每一位居民的切身利益。近年来，房价上涨已成为政府和群众都十分关心的公众话题，中央和地方政府也出台了一系列相关政策抑制房价过快上涨。本文通过分析房屋销售价格指数（以下简称房价指数）和住宅租赁价格指数（以下简称租价指数）10年来的变动情况，及其对不同居民特别是低收入居民群体^[1]生活的影响，试图找出影响房价变动的因素，并有针对性地提出防止房价过快上涨、保障居民生活的政策建议。

一 价格变动情况及特点分析

（一）房价指数进入大幅波动上升通道

近10年，广州房价指数呈波涌态势持续上行，表现在：一是价格上升的年份多于下降的年份。上升的年份有6年，而下降的年份仅4年。二是房价指数上升幅度远大于下降幅度，猛升缓降特征显著。升幅最高的2007年达6.6%；而在下降的年份，除2000年受亚洲金融风暴后续影响下降（2.4%）较大以外，其他年份降幅均在0.7%以内。三是波动幅度较大，升降差距最大的年份达9.0个百分点（见图1）。

图1 2000～2009年广州房屋销售价格指数走势

（二）二手住宅的价格抗跌性及升值速度均比不上新建住宅

在房价指数下降的4年里，二手住宅价格指数年均下降3.6%，比新建住宅年均降幅大2.8个百分点；在房价指数持续上升阶段，二手住宅各年份价格指数变动不但滞后于新建住宅，升幅也低于新建住宅，年均上升1.3%，比新建住宅价格指数低2.9个百分点（见图2）。

图2 2000～2009年广州新建、二手住宅销售价格指数走势

（三）普通住宅是新建住宅价格变动的主因

近10年来，广州经济适用房价格基本保持稳定，所以新建住宅价格变动主要是受普通住宅和高档住宅价格变动的影响（见图3）。其中，普通住宅价格指数变动与新建住宅基本一致，同比升降幅度相近。而高档住宅价格指数升幅均小于新建住宅、降幅大于新建住宅。表明近十年来普通住宅是新建住宅价格变动的主因。

图3 2000～2009年广州新建住宅销售价格指数走势

从普通住宅的构成看，其价格变动受高层住宅价格变动的影响更为明显。近十年，高层住宅与普通住宅价格指数升降幅度之差在-0.3～0.7个百分点之间，多层住宅价与普通住宅价格指数升降幅度之差在-3.7～1.5个百分点之间（见图4）。

图4 2000～2009年广州普通住宅价格指数走势

二 租价指数的变动情况及特点

近10年来，广州租价指数以年均2.4%的涨幅波动上升，并呈现两次较大上升期。一是2000～2002年以年均6.5%的速度大幅上升。是由于广州自2000年实质性取消福利分房制度后，公房租赁价格大幅上扬的拉动。二是2006年和2007年同比分别上升2.0%和3.5%，是由于适逢广州新建住宅销售价格指数以年均7.8%的速度急剧攀升，带动租价指数较大上升（见图5）。

图5 2000～2009年广州住宅、普通住宅租赁价格指数走势

三 房价变动与租价变动的对比情况

2009年广州房价租金比达到333.8，已超过国际公认300.0的警戒线，表明房屋销售市场风险加大。近10年来，房价与租价变动的对比主要呈现两大特点：一是在房价止跌回稳期，租价涨房价降。二是在房价大幅上扬时期，租价升幅滞后于房价（见图6）。

图6 2000～2009年广州房价和租价指数对比

四 价格变动对居民生活的影响

（一）房价变动对部分居民生活的影响

房屋具有居住和投资两重性。一般来说，购房需求有三种类型：一是改善型，以随着收入增加有改善居住条件需求的居民家庭为主；二是刚性需求型，以新婚、新生代以及外来人员为主；三是投资型，主要是以投资为目标而购房的居民家庭。这里主要分析房价变动对前两类居民生活的影响。

由于购房具有一次性投入金额大的特性，即使采用支付首期，分期还贷的形式，都必须具有稳定和较高的收入水平才能实现。而低收入组和中下收入组居民家庭的收入水平，只能保障基本生活，进而逐步改善生活水平，如要购房，没有其他形式的帮助难以实现。即使是中等收入组的居民家庭，要购房也十分艰难。

为分析房价变动对有购房需求的居民生活的影响，我们利用2009年住户调查资料，以广州市十区住宅成交均价10700元/平方米、成交平均面积95.4平方米/套作为测算依据，并假设改善型家庭购买110平方米/套、刚性需求型家庭购买70平方米/套，采用贷款月供方式，分别测算购房还款耗费年限。在测算过程中，我们将居民收入扣除食品、衣着、居住中的水、电、燃料和交通费等最