一 2010年房地产走势分析

我国房地产市场在经历了2008年和2009年第一季度的调整期后，2009年第二季度开始快速升温，直到2010年第一季度一直保持供销两旺、价格快速上升的态势，房地产泡沫成分越来越严重，已严重影响经济和社会稳定。以至于2010年上半年中央密集出台调控措施，抑制房地产价格上升的势头，使过热的房地产市场有所降温。

1.房地产开发投资保持高位

1～8月，房地产开发投资28355.05亿元，同比增长36.7%。在建面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%。其中住宅投资19876.18亿元，同比增长33.9%。分地区看，全国除西藏外都保持在两位数以上的增幅，其中房地产投资同比增速最快的是海南，为69.4%，其后为福建66%、广西60.7%；住宅投资同比增速最快的是北京，为70.6%，其后为海南67.7%、广西64.6%。

2.商品房销售总体开始降温

年初以来，全国商品房销售面积增幅逐月快速回落，已由1～2月的38.2%回落到1～8月的6.7%。销售面积增幅回落较多的主要是商品住宅，1～8月销售面积仅增长4.1%，而同期办公楼和商业营业用房销售面积保持快速增长，增幅分别为30.3%和33.3%。从分地区看，1～8月销售面积增速最快的依次是海南89%、河北52%、云南41.9%，而销售面积出现大幅下跌的依次是西藏-68.9%、北京-40.8%、上海-40.7%、浙江-22.5%、福建-12.1%、江苏-10.8%，整个东部地区销售面积下跌2.1%。

3.房屋销售价格涨幅有所调整

70个大中城市的房屋价格指数前4个月逐渐递增，到5月份开始下降，6～8月份价格指数环比下降都在1个百分点左右（见图1）。新建住宅和二手住宅的价格指数走势也都大致呈现前高后低之势，但二手住宅的价格指数只在5月份环比下降之后，就又进入上升趋势（见图2）。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月提高0.6个百分点，环比上涨1.6%，但涨幅比上个月低了0.1个百分点。

图1 2010年1～8月房屋销售、新建住宅、二手住宅同比价格指数

图2 2010年1～8月房屋销售、新建住宅、二手住宅环比价格指数

4.房地产商资金压力加大

1～8月房地产商开发资金来源44363亿元，同比增长35%。其中国内贷款8460亿元，增长28%，增幅逐月放缓；自筹资金16628亿元，增长51%；其他资金18906亿元，增长27%，受销售放缓影响，增速较1～7月下滑9个百分点。其他资金中的定金及预收款10637亿元、个人按揭贷款5745亿元，分别增长22%和28%，增速均比1～7月有所下降。总资金中国内贷款占19%，自筹资金占37%，其他资金占43%，外资不到1%。国内贷款占比自年初以来逐月减少（8月份比年初下降7个百分点），而其他资金自6月份以来也呈下降趋势，显示信贷收紧和销售放缓后开发商资金压力加大。

二 2010年以来房地产调控政策效果评析

2010年以来中央的房地产调控，从1月10日出台“国十一条”到4月17日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到随后一系列政策措施的出台，密集程度和严厉程度都可以称为史上之最，凸显政府对房地产市场调控的决心。

1.房地产调控手段多样、密集、严厉

本轮房地产调控使用了行政、经济和法律的多种手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明显，所以本轮行政性手段还是占主体，如二套房首付的规定，三套房贷款的禁止等；经济手段作用虽大，但往往具有一定的时滞，如存款准备金率上调、个人住房贷款利率上调、土地增值税预征率提高等；法律性手段在本轮调控中显得较为薄弱。本轮调控手段也以密集著称，第一季度每月都有3～4项措施出台，4月份调控政策更加密集，其中4月中旬几乎每天都有相关通知和政策出台。调控手段的严厉包括：从房地产供给的源头上打击房地产商囤地行为，从流动性资金管理、住房实名制以及二、三套房的贷款政策上严厉打击投机性需求。但是这些调控手段由于过于密集，可能存在一定程度的叠加效应，而且在操作中存在争议和疑问，也给执行造成一定的困难。

2.房地产调控决策机制更趋协调

年初房地产调控措施虽然较多，但由于力度不大，房价攀升的趋势没有得到抑制。从4月开始，中央加大调控力度，各部门协调行动，财政部、发改委、住建部、税务总局等一致行动，纷纷出台相关政策和通知，并建立了各部委之间的协调沟通机制，对遏制“捂盘惜售、囤积房源”等行为和二套房以及多套房的认定等都发挥了积极作用，但