据美联储统计，美国家庭和非营利组织所持有的房地产总价值从2000年的12.6万亿美元增加到2006年第二季度的22.2万亿美元，已成为美国经济的重要支柱。但近两年来美国房地产市场面临着利率上升、支付压力加重和库存持续扩大的风险，其走势牵动着美国乃至世界经济的神经。由于美元霸权地位、大量外资流入和FDI收益增加等因素的影响，美国本轮房地产经济周期出现了一些新特点，尽管短期内可能经受一些温和的下降，但从长期来看美国房地产市场依然看好，仍将是推动居民消费、投资和经济增长的重要力量。

一 美国房地产市场需求的变化

房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者）在特定时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。影响房地产需求的基本因素是人口数量及其结构变化，但这一因素要转化为房地产的有效需求还需要居民支付能力的提高，也就是国民收入的增长。当前美国房地产市场需求主要受到利率、家庭收入以及人口年龄结构变化等相关因素的影响。

（一）利率调整对房地产需求的影响

在长期低利率政策刺激下，美国房地产市场持续繁荣，但自2004年6月开始的连续17次加息对美国房地产市场产生了不小的冲击，利息负担加重和房价高涨严重削弱了居民的支付能力。居民以固定利率贷款购买中档价位房屋的月按揭贷款成本在最近两年内迅速上升，以菲尼克斯为例，除了10%的巨额首付款以外，中档住房价格月支付额从2003年的930美元上升到2004年的1017美元，2005年又攀升到1316美元。^[1]

针对居民住房支付能力削弱的严峻形势，美国金融市场及时调整了金融产品结构并推出了新的按揭产品，部分缓解了居民住房支付压力。在住房支付压力下，更多借款人转向可调整利率按揭产品而不是固定利率借款以降低他们的月支付额。在这些贷款中最流行的是标准的可调整利率按揭贷款，其次是只付利息贷款，然后是还贷方式可选择的贷款。可调整利率按揭贷款在贷款1或2年内提供更低的比较诱人的利率，其中最受欢迎的是有着5年固定利率期的“混合贷款”；只付利息贷款把本金支付推迟一定年限，使居民暂时免去了偿付本金的压力，该项贷款占2005年贷款发放总额的20%；还贷方式可选择的贷款使借款人的月支付额最小化，甚至低于贷款到期利息，而把差额滚入所欠本金中，该项贷款占2005年贷款发放总额的10%。

总体来看，虽然美国住房市场目前正处于下行期，但金融产品结构调整部分地缓解了居民住房支付压力，只要加息幅度不是太大（小于200个基点），居民对房地产需求出现大幅下降的可能性就比较小。当然，我们也应注意到，即使在可调整的只付利息贷款条件下，如果美联储加息幅度过高的话，居民仍可能面临较大的支付压力，如图1所示，如果美联储加息幅度达到300点的话，可调整的只付利息贷款月按揭支付额将接近1500美元。

图1 利率上升可能加重可调整的只付利息贷款月按揭支付额

（二）居民收入增长对房地产需求的影响

美国经济增长是支撑房地产市场发展的重要支柱，家庭收入提高是把居民对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。随着家庭收入提高，美国居民对房地产需求的总量和结构也会发生相应变化。

20世纪90年代以来，美国经济基本上保持了持续稳定的增长。如图2所示，从1990年第一季度到2006年第二季度，美国实际GDP虽有波动但一直呈上升趋势；从1990年第一季度到2016年第一季度，潜在GDP也呈现出同样的趋势。

图2 美国实际GDP和潜在GDP的增长趋势

国内生产总值增长刺激了居民对房地产的消费需求和投资需求。一方面，国民生产总值增长通过需求—收入弹性机制增加房地产消费需求；另一方面还有可能改变居民的财富积累预期，通过财富效应增加房地产消费需求。同时，国内生产总值的增长也意味着产出增加，在短期内技术水平不变的情况下，全社会房地产投资就会增加，而且在投资乘数和加速原理作用下，房地产投资以超过国民生产总值增长的速度加速变动。

美国居民收入水平差异也直接影响着房地产的需求结构。一般说来，随着经济增长，每一代人的平均收入和财富都会超过上一代，但每一代人之间存在着收入水平差异，这直接影响着他们对不同类型住房的需求。在美国，上层人士收入增长最快，据《消费者财务状况调查》，在收入