改革开放以来，为了缓解老城区人口拥挤、用地紧张、环境恶化等问题，我国很多城市也开始建设新城新区。但很多新城新区因为空置率过高而沦为“鬼城”，据不完全统计，全国661个建制市几乎都正在建设或者规划建设新城新区，使我国国土沦为“大工地”的同时，也引发了城市的无序增长和城市化格局的混乱，“鬼城”就是这种无序增长和混乱格局的“苦果”。

一 “鬼城”的语义变迁及类型

“鬼城”原指有神话色彩和灵异感突出的城市，最著名的是中国丰都和美国萨凡纳。但随着鄂尔多斯的出现，“鬼城”有了新的含义。在城市发展过程中，由于战争、自然灾害、城市规划等原因造成的空置率过高，甚至被废弃的城市区域，同时也包括大规模通勤造成的“卧城”被称为鬼城，其突出特点是空置率高。根据此定义，可分为灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”、规划型“鬼城”，规划型“鬼城”又进而分为规划超前型“鬼城”、规划滞后型“鬼城”、房地产型“鬼城”。

（一）灾难型“鬼城”

灾难型“鬼城”是指因遭遇自然或是人为因素的灾难型破坏，而形成的空置率极高的城市，可分为灾害型“鬼城”和战争型“鬼城”。灾难型“鬼城”古已有之，特点在于通过剧烈的外力对城市整体进行毁灭，其破坏性极大，后期恢复的难度也最大。

1.灾害型“鬼城”

灾害型“鬼城”是指由于城市受到飓风、地震、火山爆发、核泄漏等非人为因素的破坏，而遗留下来的人口极其稀少的城市或街区。2011年5月底，一场破坏力极大的龙卷风袭击美国乔普林市，如今仍在恢复重建。^[1]2009年4月6日，地震造成意大利圣安格罗村17人死亡，如今已是鲜有人在。位于里约热内卢州某个三角洲上的阿塔方纳镇，由于温度升高正逐渐被海洋淹没。^[1]切尔诺贝利核电站附近的小城普里皮亚季由于20世纪那种恐怖的核灾难，如今已成为一座真正的鬼城。^[1]位于日本东北部福岛县的日本福岛核事故撤离区，如今已是草木丛生，罕见人烟。由于温度升高加速侵蚀进程，位于里约热内卢州的一个三角洲上的阿塔方纳镇逐渐被海洋淹没，且在过去三十年中，该镇共有183栋房屋被摧毁。^[1]

2.战争型“鬼城”

战争型“鬼城”是指战争造成的空城。不仅直接发生战争的城市会变成“鬼城”，战争造成的人口迁移也会间接地使一些地区的城市成为“鬼城”。霍姆斯被美国有线电视新闻网封为叙利亚的“革命之都”，为叙利亚第三大城市。贯通大马士革、霍姆斯和叙第二大城市阿勒颇曾经车流如潮，但叙利亚国内出现动乱后，这条路上发生了不少袭击事件，导致一度无人敢走。^[2]战争对原有城市生态的破坏可见一斑。原有城市对各种资源的吸引作用在战争的持续影响下严重退化。2011年12月17日，美军最后一批部队从埃德尔军营集结地撤离，集结地附近的伊拉克纳西里耶也俨然成为一座鬼城。^[2]

灾害型“鬼城”的出现不受人力所控制，战争型“鬼城”则完全出于人为原因。虽然原因有所不同，但是灾难型“鬼城”的破坏性极大，即灾难型“鬼城”的灾后重建工作需要特别重视。

（二）衰落型“鬼城”

衰落型“鬼城”分为两种情况，其一是城市在从兴起到衰落的发展过程中，因资源耗尽、产业形式升级换代等原因产生明显的人口流失，其二是城市中心区由于产业转移，造成人口流失，由此形成空置率高的“鬼城”，即为衰落型“鬼城”。

第二次世界大战后美国由于产业结构的重大变动，东北部和中西部城市发展缓慢，步入衰退状态，虽然中西部城市采取了多种措施来调整和完善工业结构，试图扭转颓势，到目前为止中西部城市的经济虽有一定的起色，但效果尚未明朗。^[3]这一类型的“鬼城”同上一类型不同，它是城市发展所要经历的必然阶段。从单体城市来讲，每个城市在发展过程之中必然面对产业结构升级改造的问题，在城市发展的不同阶段，不同产业对城市化所产生的效果也不尽相同。从城市中心区来讲，城市的扩展、中心地价的升高、交通通勤成本的提升等因素必然会积攒成为“边际效应”，迫使中心城区产业向外扩展。之所以会形成鬼城，是因为在相关产业迁出或者衰落之后，城市出于某种原因并没有新的产业替代其位置，从而造成了“空置”问题。建造于1956年的Prypyat从建筑风格和建造时期来看与哈萨克的中部沙漠之城Arkhalyk十分相像，这个曾经的行