2012年是房地产市场多方力量角逐博弈的一年。中央政府、地方政府、房地产企业三方的微妙关系，在房地产行业经历了有史以来最为严格的调控之后已逐渐形成。中央政府政策始终保持着对房价的高敏感性，政策调控力度在新一届政府上台之后并没有减弱；地方政府执行方面既要避免误伤到所谓刚需，又要维护房地产市场的健康发展。2013年部分地区进一步面临供给与需求的矛盾，房价仍然是敏感因素，如何破解房价与政策这一矛盾考验着各方的智慧。

一 2012年我国房地产市场运行评价

2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%）；房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米，比上年增长13.2%；房屋新开工面积177334万平方米，比上年下降7.3%；房屋竣工面积99425万平方米，比上年增长7.3%；房地产开发企业土地购置面积35667万平方米，比上年下降19.5%；土地成交价款7410亿元，比上年下降16.7%；商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1.8%；商品房销售额64456亿元，比上年增长10%；房地产开发企业本年到位资金96538亿元，比上年增长12.7%。

1.成交量变化

2012年，房地产市场成交量除了存在传统地区性差异外，不同城市体现出的政策性差异成为不同房地产市场的另一特点，也成为判断未来商品房市场走势的一个重要因素。2012年限购区域成交总量同比上涨18%，而非限购区域却同比下降5%。非限购区域的商品房成交量变化往往要滞后于限购地区。从区域上看，东部、中部和西部区域销售金额回暖速度基本一致；销售面积东部地区继续正增长，中部地区增长由负转正，西部地区仍然下降但是降幅进一步缩小。东部沿海城市以及一线城市2012年房地产市场成交涨幅巨大，浙江、江苏、福建等东部沿海省份的重点城市以及一线城市同比涨幅都在50%以上。

2.投资需求挤出

在供求关系比较紧张的一、二线城市和经济较发达的东部沿海城市，投资性需求被逐渐挤出。除限购限贷政策之外，政府陆续推出的包括房产税在内的一系列政策的目的是为了抑制限购地区的投资性需求从而保障刚性需求，多项政策在市场上已经初见成效。近两年，上海高档住宅成交量及其占住宅成交总量的比重均有所下降，需缴纳房产税的新房比例从2011年的17%降低到2012年的15%。从企业的销售数据来看，万科作为国内进入城市最多的房地产企业，市场主要分布在限购城市，其置业销售中首次置业和首套房改善等需求的占比由2008年的52%提升至71%，投资性需求被挤出的效果明显。

3.非限购地区供求

非限购区域的房地产市场供求关系相对缓和，影响房地产市场销售的主要是购房者对未来经济及可支配收入的预期和未来房价的信心。从2010年开始，我国GDP季度增速持续下行，居民对未来收入预期逐步下降，延后了在非限购地区购房需求的兑现，尤其是2012年，在市场普遍认为房地产市场回暖的时期非限购城市的商品房成交量却出现了下跌，明确了悲观的宏观经济预期对于非限购地区商品房销售的压力。再加上从2009年开始政府一系列对房价的抑制政策，降低了非限购区域购房者对未来房价上涨的预期，打压了这些城市的投资性需求，影响了整体的房地产成交水平。2013年政府换届后在“稳增长”的背景下，对于宏观经济的预期转好将会支持非限购城市的成交量的增加。

二 2013年1～8月房地产市场分析

1.市场总体运行

2013年1～8月，全国房地产开发投资52120亿元，同比名义增长19.3%；房地产开发企业房屋施工面积585553万平方米，同比增长14.4%；房屋新开工面积127840万平方米，同比增长4.0%；房屋竣工面积46650万平方米，同比增长4.6%；房地产开发企业土地购置面积21482万平方米，同比下降9.1%；商品房销售面积70842万平方米，同比增长23.4%；商品房销售额45724亿元，同比增长34.4%；8月末，商品房待售面积44355万平方米，比7月末增加82万平方米；房地产开发企业到位资金76960亿元，同比增长28.9%。

2.房价上涨压力

2012年以来，房地产去化周期的变化与房价始终保持着负相关性，4～6月全国十大重点城市去化周期下降37%，而房价上涨了7.36%，7月之后去化周期逐步回升，房价也相对稳定，到了11月去化周期下降18%，房价上涨近5%。抛开政策面的影响因素之外，房价应该反映的是房地产市场的供求关系。短期房价，最主要的影响因素是目前的房地产库存水平，通过直接观察库存量