一 2012年第4季度以来的住房形势分析

1.全国住房总体形势：稳中有进，震荡增长

第一，住房投资增长较快。2013年1～9月商品住房投资达41979亿元，同比增长19.5%，较1998～2012年同期增速的均值低8.1个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度，商品住房投资累计额同比增长率：2012年第1～4季度为11.4%，2013年第1季度为21.1%，2013年第1～2季度为20.8%，2013年第1～3季度为19.5%（见图1-1）^[1]。

图1-1 2010～2013年各季度累计商品住房投资及同比增长率

第二，住房竣工面积增速较低，增速出现逐季下滑。2013年1～9月商品住房竣工面积达41170万平方米，同比增长1.4%。增速为1999年以来的最低值，较1999～2012年同期增速的均值低16.8个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度，商品住房竣工面积累计值同比增长率：2012年第1～4季度为6.4%，2013年第1季度为4.7%，2013年第1～2季度为2.7%，2013年第1～3季度为1.4%。

住房施工面积增长较低，各季度增速相对平稳。2013年1～9月商品住房施工面积达443102万平方米，同比增长12.5%，较1999～2012年同期增速的均值低9.1个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度住房施工面积累计值同比增长率：2012年第1～4季度为10.6%，2013年第1季度为14.7%，2013年第1～2季度为12.9%，2013年第1～3季度为12.5%（见图1-2）。

图1-2 2010～2013年各季度累计商品住房施工面积与竣工面积同比增长率

第三，住房销售增长强劲，增速高位回落。2013年1～9月商品住房销售面积为75434万平方米，增速达23.9%，高于1999～2012年同期增速的均值0.3个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度，商品住房销售面积累计值同比增长率：2012年第1～4季度为2%，2013年第1季度为41.2%，2013年第1～2季度为30.4%，2013年第1～3季度为23.9%。

第四，住房价格增长较快，增速先升后降。2013年1～9月商品住房销售均价为6023元/平方米，同比增长8.5%。2012年第4季度到2013年第3季度商品住房销售均价同比增长率：2012年第4季度为8.4%，2013年第1季度为19.7%，2013年第1～2季度为12.0%，2013年第1～3季度为8.5%（见图1-3）。

图1-3 2010～2013年各季度商品住房累计销售面积、销售额与销售均价同比增长率

第六，住房融资高速增长，增速逐季显著提升。2013年1～9月份，房地产开发企业本年到位资金87828亿元，同比增长28.7%，高于1999～2012年同期增速的均值12.8个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度，房地产开发到位资金累计值同比增长率：2012年第1～4季度为12.7%，2013年第1季度为29.3%，2013年第1～2季度为32.1%，2013年第1～3季度为28.7%。其中，2013年1～9月国内贷款14568亿元，同比增长32.3%；个人按揭贷款10297亿元，同比增长45.8%（见图1-4）。

第七，土地市场量价齐升，各季度上升趋势明显。2013年1～9月，房地产开发土地购置面积为25167万平方米，同比下降3.3%。虽然较1999～2012年同期增长率的均值低23.2个百分点，但是降幅较2012年同期缩小13.2个百分点。2012年第4季度到2013年第3季度，房地产开发土地购置面积累计值同比增长率：2012年第1～4季度为-19.5%，2013年第1季度为-22.0%，2013年第1～2季度为-10.4%，2013年第1～3季度为-3.3%。

2013年1～9月，住房用地成交价格为4910元/平方米，同比增长7.6%。2012年第1～4季度住房用地价格为4620元/平方米，同比增长2.3%；2013年第1季度为4702元/平方米，同比增长4.1%；2013年第1～2季度为4799元/平方米，同比增长6.1%；2013年第1～3季度为4910元/平方米，同比增长7.6%（见图1-5）。^[2]

图1-4 2010～2013年各季度房地产累计资金来源总额及其中国内贷款同比增长率

图1-5 2010～2013年各季度累计土地购置面积及住房用地价格同比增长率

2.分城市住房形势：一、二线城市住房价格大幅上扬，三、四线城市结构分化

第一，一线城市住房价格大幅上扬，但与世界同类城市房价变动趋势基本一致。2012年10月到2013年9月，一线城市住房价格呈现不断上涨趋势。北京商品住房价格增速从-0.3%上升到20.6%；上海增速从-1.6%上升到20.4%；广州增速从-0.1%上升到20.2%；深圳增速从-1.6%上升到20.1%（见图1-6）。

图1-6 2012年10月至2013年9月一线城市新建商品住房价格同比增长率

从住房需求结构来看，90平方米及以下住房价格增速均超过90～144平方米住房销售价格增速，90平方米及以下住房以首次置业的自住者购买居多，表明自住型需求带动住房价格上涨更加明显（见表1-1）。

表1-1 2013年9月一线城市各类型住房价格增长率

2013年中国主要一线城市住房市场变化情况