一 2012～2013年中国住房企业发展现状分析

（一）市场环境

1.供求状况：量价均在更高位达成平衡

2012～2013年度随着中国房地产产业全面回暖、行业规模不断壮大、调控政策逐渐趋稳、住房需求持续释放，住房企业销售业绩普遍良好，虽然三、四线城市交易量价整体表现一般，但2013年第1季度一、二线城市刚性需求与改善性需求的高位延续与持续释放致使全国整体住房市场交易量价齐升，超出预期。2013年下半年度行业整体推盘数量增加在一定程度上缓解了供需矛盾与涨价压力，同时也促使了整体市场供求在更高位达成平衡。整体来说，2012～2013年度住房市场稳健发展的预期持续主导供求平稳增长：其中一、二线，特别是一线城市供需矛盾仍然突出，大多数三、四线城市由于需求相对较弱、库存水平较高，故交易量价的上涨较为平缓。

图4-1 房地产业企业家信心指数

2.行业集中度：进一步提升

在住房企业销售业绩稳步增长的同时，房地产产业集中度进一步提升，强者恒强甚至更强的局面进一步凸显。大型房企规模与业绩迅速增长，而中小房企市场份额逐渐萎缩，生存发展前景堪忧。中国房地产业协会预计未来三年之内房企总数将会从目前的5万余家降至3.5万家左右，也就意味着会有30%的房企将被淘汰。由于中小房企在土地、人才资源、融资、开发模式、风险抵御能力等方面和大型房企相比都处于明显的不利地位，因此在未来的行业进一步洗牌过程中更容易被兼并重组或直接淘汰出局。2013年度截至9月共108家房企实施并购，42家房企转让了大于95%的股份。而大型企业普遍布局广泛、产品类型多样，且具有雄厚的投资实力、便捷而广泛的融资渠道、规范的生产经营模式。因此大型房企尤其是龙头央企在2012～2013年度更进一步扩大了市场份额，抢占了发展先机（见图4-1）。

2013年前三季度房企销售额与销售面积集中度进一步提升，销售额前十名与前二十名的房企销售额总量所占全国房企销售总额比率分别达到14.43%和20.16%，分别比2012年前三季度上升0.42和1.05个百分点。销售面积集中度同样显著增加，2013年前三季度前十位企业销售面积总量占全国比重达到9.31%，前二十名占比12.48%。销售金额前十企业入榜门槛433亿元，比2012年前三季度300亿元门槛增加44%。而销售面积前十位入榜门槛为368万平方米，同比增加33%，上年同期水平仅为276万平方米。

表4-1 房企销售金额与销售面积集中度

表4-2与表4-3分别为2013年前三季度销售金额与销售面积前十名的企业榜单。

表4-2 2013年前三季度房企销售金额TOP10

表4-3 2013年前三季度房企销售面积TOP10

（二）企业素质

1.企业数量：由缓慢上升进入缩减区间

过去几年来中国住房企业的数量变动趋势与住房市场的发展状况保持高度相关，2004～2008年，住房企业由3万多家激增至6万多家。受到金融危机的影响，在2008年住房企业退市潮逐渐涌现，仅北京就有约1/4的开发商退出。然而2009年之后住房市场景气程度对企业数量影响趋弱，虽然市场出现较大波动，住房企业数量仍然缓慢上升。然而随着产业集中度的持续提升，大量的中小企业逐渐被挤出，2013年全国住房企业为5万余家并且仍有进一步缩减的趋势。

2.主营业务：房企经营范围普遍跨度广泛

以房地产业为主营业务的住房企业通常具有相对较大的规模与较雄厚的财力，因此其经营范围非常广泛。随着2012～2013年房地产市场的持续回暖，房企涉足领域也逐渐拓宽。住房企业的主营业务除房地产开发及其相关的建筑工程、物业管理外，还主要集中在能源开发，国内、国外贸易，批发零售，高新技术等实体经济领域。例如保利集团的军民品国际贸易同房地产开发就并为其两大主业。

3.部分央企：依旧涉足房地产市场，甚至不退反进

为纠正部分央企偏离主业、热衷房地产等副业的情况，2010年国资委曾下“退房令”要求除16家主营业务包括房地产开发的央企外，其余78家央企都须退出房地产行业。“退房令”虽受到多方赞同，实行效果却不容乐观。目前房地产作为副业的央企退出房地产市场进度极为缓慢，仅有不到30%完全退出且大多是效率低下、运营状况不佳的企业和项目。鲁能集团、中航工业、神华集团等五家央企更是采取了把房地产业纳入到主营业务中的策略，不退反进，主营房地产的央企从16家扩容至21家。考虑到央企在房地产市场竞争中具有规模、政策、资金等多方面先