一 2012～2013年住房需求主体分析

（一）购房者：总体预期乐观，一、二、三线城市分化现象突出

1.购房者总体情况：购房者预期乐观，集中入市推高房价

2012年10月至2013年9月，在购房者对住房市场预期向好的带动下，住房市场出现了量价齐升的局面。2013年1～9月，商品住房销售面积达到75434万平方米，同比增长23.9%；而2012年1～9月，商品住房销售面积为60885万平方米，同比增长-4.3%。2013年前三季度商品住房销售面积增长大幅提高，一方面是因为2012年前三季度住房销售面积的负增长状态使得基数较低；另一方面则充分说明2012年10月以来，全国商品住房销售量在2011年10月到2012年9月份的持续低迷状态下，出现了较大幅度的上升。在住房销售量得以大幅度提高的同时，住房销售价格也得到较大幅度上升。2013年1～9月，全国住房销售价格为6023元/平方米，较2012年同期的5549元/平方米上升了8.5%，这是自2010年房地产宏观调控政策严厉实施以来，住宅价格增速最快的一年（2010年前三季度至2013年前三季度住房价格增长率分别为5.2%，8.1%，8.0%和8.5%）^[1]。由此可见，2012年10月至2013年9月，商品住房市场在强劲的购房者需求拉动下，出现了量价齐升的现象。

2012年10月以来，宏观政策环境为住房需求的大幅增长创造了条件。货币环境的驱动及房地产宏观调控政策的稳定，导致大量购房者结束观望，集中入市。2010年底以来一轮高过一轮的住房宏观调控政策，使得商品住房购房者在2010～2011年处于观望状态，等待市场新趋势，择机而动；而2012年10月以来，更为严厉的宏观调控政策并未出现，购房者担心新一轮住房价格上涨而结束观望集中入市。

2.一、二、三线城市购房者预期差异明显，城市间需求分化现象凸显

一是一线城市需求领跑全国。从购房者需求量（住房销售量）来看，一线城市购买需求强劲，均出现了较大幅度上涨。其中上海和深圳的同比增长率均超过了30%，北京和广州分别为7.1%和8.7%。从销售价格来看，北京和深圳的销售价格分别为20417元/平方米、21693元/平方米，成为全国住房销售价格最高的两个城市。从住房销售价格增速来看，2013年前三季度增速均超过10个百分点，其中上海以18.7%的增速居于一线城市首位。可见一线城市房价增速高于全国同期8.5%的增速，住房价格上行压力高于全国平均水平。从单套住房销售面积来看，广州单套住房面积以114平方米居首，其次分别是北京、上海和深圳。单套住房销售面积除北京同比下降外，其他三个城市均出现了上涨态势（见表5-1）。

表5-1 2013年1～9月一线城市住房销售情况

一线城市住房需求量及成交价格远远超过全国平均水平。一方面大城市人口数量的剧增，自住、改善性需求与投资投机性需求不断增加、拆迁导致的被动需求等使需求旺盛，而另一方面住房市场供给不足。2001～2011年4个一线城市就有2个城市（北京、深圳）住房需求面积高于住房供给面积，以北京为例，11年间房地产开发住宅竣工面积（代表商品住房供给）一直远远小于住宅销售面积（代表商品住房需求），2001～2011年二者之差（销售减去竣工即需求超过供给面积）总计为1915.9万平方米，以103平方米/套（1998～2012年全国单套住房平均竣工面积）来计算，供求缺口为19万套。供给远小于需求，供求偏紧的矛盾一直较为突出，成为2004年以来一线城市房价过快上涨的重要原因之一。

二是二线城市需求出现分化。从购房者住房需求量来看，三亚和哈尔滨增长幅度最大，增速分别为74.5%和58.5%。增速超过40%的城市有大连（45.0%）、青岛（43.9%）和济南（43.2%）；增速超过20%的城市有天津（34.9）、南京（29.4%）、成都（29.4%）、南宁（27.5）和武汉（20.0%）；增速超过10%的城市有福州18.3%、昆明17.4%、宁波12.3%和厦门12.0%；增速在10%以内的城市有海口7.3%、长沙8.0%、重庆3.9%和杭州0.0%；增幅为负的城市有苏州-43.6%和贵阳-0.4%。从住房销售价格来看，除了杭州增速达到18.4%，超过全国住房销售价格8.5%的增速外，其他19个城市增速均小于全国同期增速。福州、厦门、三亚和哈尔滨4个城市住房销售价格还出现了负增长的态势。从单套住房销售面积来看，20个城市中有7个城市（天津、宁波、海口、三亚、长沙、重庆和贵阳）出现了负增长，说明购房者对小面积住房需求增强。从二线城市数据可以看出，二线城市住房需求量依旧较为强劲，但是住房价格增速有限，