2012年第4季度以来，中国住房金融机构的主要特点是，机构结构的商业性特点更趋明显，商业性住房金融机构的房贷偏好明显走强，但差别化信贷依然难以落地，房贷风险隐患依然未除。

一 现状分析

（一）住房金融机构结构分析

一般而言，住房金融机构体系可以分为商业性住房金融机构、合作性住房金融机构和政策性住房金融机构三类。在大多数成熟经济体国家，三类机构分布较为合理，组合为一种多元化的机构体系。典型的例子是美国，以联邦住房贷款银行系统为代表的政策性住房金融机构、以储蓄贷款协会为代表的合作性住房金融机构、各类商业性住房金融机构和两大准政策性住房金融机构即“两房”，构成一个多元化的住房金融机构体系，为各类住房人群提供相应的服务。

自1990年代初中国实行住房制度改革以来，也曾尝试建构政策性、合作性和商业性组合的金融机构支持体系，住房公积金制度的探索、烟台和蚌埠两个住房储蓄银行的建立、以中国建设银行为主的各家商业银行开发性贷款业务和个人按揭贷款业务的开展等一系列事件，反映中国住房金融机构结构向政策性、合作性和商业性这样一种组合结构演变的趋势。遗憾的是，这一趋势并未持续进行，2000年初，两个住房储蓄银行先后转型为商业银行，住房公积金制度的探索也没有导向类似于新加坡那样的强有力的政策性住房金融体系，住房金融的商业化特点则在同时日益明显。结果是，目前中国的住房金融机构结构实际上演变为一种由商业性住房金融机构为绝对主导的结构。在这个演变过程中，相关机构或部门也曾试图加强合作性住房金融和政策性住房金融的作用，如2004年2月中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津试点开办的中德住房储蓄银行（简称中德银行），意欲引进德国的合作性住房金融模式，但在实际运行中却是逐渐向商业性住房金融靠拢，进而涉足公积金组合贷款业务，成为所谓国内首家也是唯一一家集住房储蓄、商业性按揭贷款和公积金贷款三大住房融资业务于一身的商业银行，显然这样的业务模式离德国专营性的住房储蓄合作金融模式已经相去甚远了。就住房公积金而言，关于公积金的定位和关于住房的支持模式的争论一直在继续，曾有人主张将住建部下辖的各级各类公积金管理中心改制为政策性住房金融机构，但囿于部门利益的掣肘和认识上的局限，线条明晰的政策性住房金融支持体系的建构依然在起点彷徨。

出于分析的方便，虽然中德住房储蓄银行已经演变为混合型金融机构，离开了当初的专营性定位，本报告仍将其划入合作性住房金融的范畴，但由于其公开披露的信息中没有分别给出住房储蓄、商业性按揭贷款和公积金贷款三类业务的情况，本报告无法获取其关于合作性住房金融的相关数据。本报告依然将住房公积金视作政策性住房金融，各级各类公积金管理中心被视为准政策性住房金融机构。就相关数据而言，由于其主管与监管机构住建部仅仅披露过2005～2008年住房公积金筹集和使用的情况，此后这些信息便如泥牛入海，本报告也只能依据这些数据与其他类住房金融机构进行比较。在住建部网站多达30个板块信息分布中，几乎是千篇一律沿用一个模式，包括“政策发布”、“领导讲话”、“行业动态”和“地方信息”四个方面的内容，以此对照一下国外住建部门的网站，中国住建部网站此类信息披露模式显然是过于官僚化了。商业性住房金融机构可以根据中国人民银行网站对人民币房地产贷款的发放机构的分类与概括进行识别，其范围涵盖我国“主要商业性金融机构”、“农村合作金融机构”和“城市信用社”。其中主要商业性金融机构包括国有商业银行、国家开发银行、股份制商业银行、城市商业银行、邮政储蓄银行。农村合作金融机构包括农村商业银行、农村信用社和农村合作银行。图6-1和表6-1分别给出了中国住房金融机构结构分布情况和相关可获得数据比较的情况。显然，商业性住房金融机构在此结构组合中的地位可以说是一花独放。

图6-1 中国住房金融机构结构分布

表6-1 中国住房金融机构结构中的信贷结构数据比较

商业性住房金融机构内部不同类型金融机构所发挥的作用也存在较大差异。就银行金融机构和非银行金融机构比较而言，银行金融机构对住房开发和消费的作用远远大于非银行金融机构。从趋