一 2012～2013年市场概况：自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，中小城市楼市出现明显滞胀

2012年第3季度，随着货币环境有所趋松、调控政策效力衰减和房价预期的微妙转变，大城市住房成交量放大，房价相应出现反弹。但由于房地产企业高库存及资金紧张状况依旧，房价反弹力度较弱。2012年第4季度到2013年前三季度，大城市住房库存消耗较大，房价涨速加快。房价的上涨又引发了首次购房及改善需求的恐慌，刚性需求的集中入市进一步推动了房价的飙涨。此外，“国五条”增加二手房交易税费的调控政策阻碍了二手房入市，从而进一步激化了住房市场供求矛盾。而中小城市虽然总体房价有所上涨，但是商品住房滞销严重，后市并不乐观（表8-1）。

1.自住型需求恐慌入市推动大城市房价飙涨，北上广深房价涨幅领跑全国

2012～2013年，中国大城市房价由试探性的缓慢上涨，逐步演变为恐慌性的暴涨。北京、上海、广州、深圳4个一线城市，房价涨幅领跑全国。这几个城市房价涨幅完全突破了2013年初公布的房价调控目标，其他大城市也即将或已经突破了年初的房价调控目标，地方版的房地产调控政策面临升级。

与2009年末上一轮房价暴涨有较大投机成分不同，本轮房价上涨主要由刚性需求的恐慌性入市所推动。本轮价格暴涨的主要是大城市，这些城市都实行了住房限购政策，投机性购房者被最大限度挤出，首次和改善性需求者成为购房的主体。针对二手房出售的高税收政策使二手房市场的活跃程度下降，加剧了大城市住房供求矛盾。

2012年12月在国家统计局公布的70个大中城市中，新建商品住宅价格指数同比上涨的有40个，持平的有4个，下降的有26个。70个大中城市价格指数平均涨幅为-0.04%。环比上涨的有54个，持平的8个，下降的8个，环比平均涨幅为0.33%。北京、上海、广州、深圳4个一线城市价格指数同比涨幅分别为2%、0%、2.4%和0.9%（见图8-1、8-2）。

图8-1 2011～2013年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨、持平与下降个数

到2013年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨的有69个，下降的只有1个，同比平均涨幅为8.7%。同比超过10%的城市达到了15个，24个城市涨幅在8%～10%。北京、上海、广州、深圳4个一线城市房价同比涨幅均在20%以上，创自2011年1月国家统计局实施新的《住宅销售价格统计调查方案》以来的最高涨幅。考虑到因售房合同拆分、阴阳合同等现象带来的数据失真，北京等一线城市多数楼盘的实际价格同比涨幅在50%以上（见图8-1、图8-2、图8-3）。

2013年9月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨的有65个，持平的3个，下降的2个，环比平均涨幅为0.72%，为自2012年6月以来连续第16个月环比上涨。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市环比上涨率均在1.2%以上，其中上海达1.6%。（见图8-1、图8-2）。

图8-2 2011～2013年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨、持平与下降个数

图8-3 2013年9月70个大中城市新建商品住宅价格同比指数

2.成交量持续放大，库存水平依然较高

2012年下半年开始，住房市场成交量从极度萎缩到逐月回升。房地产企业也随之缓慢提价以试控市场反应。2012年1～6月，全国商品住宅销售面积35347万平方米，同比下降11.2%；2012年1～12月，全国商品住宅销售面积98467.51万平方米，同比增长2%。

到2013年，由于刚性需求恐慌性集中入市，住房市场成交量进入爆发性增长期，一线城市一房难求，日光盘频现。不仅购房重新需要排号摇号，甚至有不少普通住宅楼盘要求购房者事先提供50万元存款证明，开盘当天才予以接待。

2013年1～2月，全国商品住宅销售面积9493.7万平方米，同比增长55.2%。此后部分由于同比基数上升的原因，销售面积增长率有所下降，但仍维持较高水平。2013年1～9月，全国商品住宅销售面积75434万平方米，同比增长23.9%（见图8-4、图8-5）。

图8-4 2011～2013年中国商品住宅销售面积与销售额

图8-5 2011～2013年中国商品住宅销售面积与销售额同比增长率

2012～2013年，尽管总体成交量快速回升，但由于四线城市（中小城市）前期开发量较大且出现滞销，当前商品住房库存仍保持在较高水平，且商品住房库存呈高增长态势。2008年底，由于受金融危机的影响，我国商品住房库存曾出现55.5%的高增长，待售商品住房面积达10660万平方米。经历了2009年和2010年的库存低增长后，2011年