一 2012～2013年租赁市场形势：租金持续快速上涨，租房压力显著增大

2012～2013年，中国住房租赁市场延续了2010年以来租金快速上涨的走势，租金占收入的比重增长很快，租房负担增大。尽管如此，由于高房价的原因，租金回报率相对低下，但总体仍处于可接受的合理范围内。分区域看，一线城市无论租金涨速、租房负担都要大于二、三线城市，但租金回报率要低于二、三线城市。

1.住房租金持续快速上涨，租金涨速超过物价

住房租金持续快速上涨。2010年以前，租金长期缓慢增长，房价租金比越来越大，租房成为一项较经济的选择。2010年以来，住房租金出现持续较快速度的上涨。2012年6月开始，随着居民消费价格租金指数的快速上扬，租金涨幅持续高出CPI的涨幅。2012年12月，租金指数同比上涨3.3%，同期CPI上涨2.5%，租金指数涨幅较CPI涨幅高出0.8个百分点。进入2013年，虽然CPI指数有所上扬，但是租金指数上涨更快，二者的差距进一步拉大。至2013年9月，租金指数同比上涨4.4%，同期CPI上涨3.1%，租金指数涨幅较CPI涨幅高出1.3个百分点（见图9-1、图9-2）。至2013年9月，租金指数已经实现连续45个月上涨，其中北京连涨55个月，广州连涨51个月，深圳连涨54个月，上海连涨39个月。

图9-1 2011～2013年CPI与居民消费价格租金指数（同比）

图9-2 2011～2013年CPI与居民消费价格租金指数（环比）

租金绝对水平较高。从租金绝对水平看，大城市租金总体要高于中小城市，东部城市总体要高于中西部城市，一线城市总体要高于二、三线城市，南方城市总体要高于北方城市。2013年9月，32个大中城市中每平方米租金水平最高的依次是北京、深圳、上海、南京、广州，二类地段住宅租金集中成交价分别达到每平方米65.00元、64.81元、58.00元、58.00元和35.78元。二类地段住宅租金集中成交价每平方米最低的依次是呼和浩特（14.00元）、济南（16.73元）、银川（17.60元）、长春（19.00元）、沈阳（19.00元）（见图9-3）。

图9-3 2013年9月大中城市二类地段住宅市场租赁价格

2.租房负担显著增大，一线城市负担最重

从以租金收入比度量的租房负担看，租房负担总体较大。一线城市租房负担指数（租金收入比）大都很高，总体租房负担最大；西北、东北城市租房负担指数较低，租房负担相对较小。32个大中城市中租房负担指数最高的分别是北京、南京、深圳、乌鲁木齐、上海，最低的依次是呼和浩特、济南、沈阳、长沙、合肥（见图9-4）。

图9-4 2013年大中城市租房压力（租金收入比）指数

租金占家庭可支配收入的比重达到较高水平。如果以三口之家租住80平方米住房为参照标准计算，32个大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中，用于租金的支出为0.34元。分城市看，租金支出占收入比例最高的北京、南京、深圳、乌鲁木齐、上海，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分别为0.54元、0.51元、0.51元、0.50元、0.46元。除上海外，租金支出都占可支配收入的一半或以上。租金支出占收入比例最低的呼和浩特、济南、沈阳、长沙、合肥，居民家庭平均每1元可支配出入中，用于租金的支出分别为0.15元、0.16元、0.23元、0.24元、0.25元。租金支出都在可支配收入的1/4以及以下（见图9-5）。

租房负担增大，是收入增长和住房供给紧缺的共同结果。因而租房负担重的城市，一般都具有两个特征，即收入水平较高，同时人均住房面积较低。当然租房负担轻的城市并不意味着生活水平较高，这大多是经济发展水平较低、食品等刚性支出占收入比重较高的结果。少部分可能是住房供给量高、当地人均住房面积较大的结果。

图9-5 2013年大中城市居民家庭平均每1元可支配收入中的租金支出（以三口之家租住80平方米住房为参照标准计算）

3.房价租金比较高，租房回报较为低下

租金回报率总体较低。虽然中国城市租金从2010年以来连续快速上涨，但是与高房价相比，租金回报仍较为低下。在北京、上海等一线城市，租金房价比甚至要低于一年期存款利率。图9-6为2013年31个大中城市住房租金年回报率，各城市平均值为3.39%。由于该值为毛回报率，并没有除去各种维护（折旧）成本，实际除去各种费用的净回报率要远低于一年期定期存款利率。但总体而言，我国城市住房租金回报率尚在可接受合理范围。北京、上海等大城市租金净回报率只有大约1.5%。与国外同类城市5%～6%租金回报率相比