一 2012～2013年土地市场运行基本状况

自2010年1月的“国十一条”至2013年2月的“国五条”出台，本轮房地产调控持续了整整三年的时间。其间，国家密集出台了土地调控政策，使土地政策成为本轮房地产调控的重要着力点。从政策出台的密集度看，实际上至2012年7月国土资源部、住房和城乡建设部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》止，已经改变了以往土地新政几乎月月迭出并且屡屡加码的状况（这意味着政策出台密集期在2012年7月业已结束）。除“国五条”外，自2012年第4季度以来的一年间，几乎没有出台新的调控政策，而只是相机执行已有的土地政策和给人以随时会出台房地产调控长效机制的预期。

（一）土地供应量与成交量：计划供应量有所下降，实际供应量和实际成交量同比均较大幅度上升，住宅用地涨幅明显；市场整体持续向暖

2013年全国住房用地计划供应15.08万公顷，与2012年全国住房用地供应计划15.93万公顷和实际供地量11.08万公顷相比，分别下降5.34%和增加36.10%，是过去5年年均实际供应量（9.77万公顷）的1.5倍。其中，全国保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划供应11.98万公顷，占住房用地供应计划的79.4%，比上年提高了0.6个百分点。计划供应保障性安居工程用地4.16万公顷，占住房用地供应计划的27.59%，与2012年计划（4.76万公顷）相比，减少0.6万公顷，下降12.61%，但能够充分满足2013年新开工630万套保障性安居工程用地应保尽保的要求。计划供应商品住房用地10.92万公顷，占住房用地供应计划的72.4%，其中中小套普通商品住房用地计划供应7.82万公顷，占商品住房用地供应计划的71.6%（见表10-1）。70个大中城市住房用地计划供应5.03万公顷，是过去5年年均实际供应量（4.03万公顷）的1.2倍，其中一线城市（北、上、广、深）计划同比增加2.8%。

表10-1 2011～2013年全国住房用地供应计划

2013年的土地市场延续了上年底的回暖行情。根据中国指数研究院的数据，2013年1～9月，全国300个城市共推出土地30892宗，推出面积118471万平方米，较上年同期增长8.9%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地，下同）9718宗，推出面积42829万平方米，同比增长21.3%。由于市场持续向暖，全国土地成交量整体高于供应量，其中住宅类用地月度成交量共有8个月同比增长。9月全国300个城市共成交土地2554宗，成交面积10376万平方米，环比下降10%，同比下降4%；其中住宅类用地821宗，成交面积4153万平方米，环比增加2%，同比增加9%（见图10-1）。

图10-1 2013年前三季度全国300个城市住宅用地月度供应量与成交量同比增长率

（二）土地成交价格与溢价率：成交价格总体涨幅明显，整体水平持续高位运行，楼面均价环比、同比持续上涨，价格创历史新高，溢价率稳步回升

1.成交地价

2012年第4季度住宅用地价格同比上涨2.3%，环比上升1.2%，结束了连续5个季度的下滑。综合看，2012年第4季度以来，全国主要监测城市^[1]地价总体水平持续小幅上涨，累计涨幅明显，综合、商服、住宅、工业地价分别上涨157元/平方米、358元/平方米、290元/平方米、21元/平方米。综合、住宅地价环比连续6个月、同比连续4个月持续加速上涨，整体水平处于较高位运行。2013年第3季度，全国105个主要监测城市住宅地价总体水平为4910元/平方米，连续6个季度加速上升，处于较高位运行。与上年同期相比，城市综合地价整体持续上升，涨幅超过5%的城市占比超四成（见图10-2、图10-3、图10-4）。

图10-2 2012年第4季度至2013年第3季度全国主要监测城市分用途地价水平

图10-3 2012年第4季度至2013年第3季度全国主要监测城市分用途地价环比增长率

图10-4 2012年第4季度至2013年第3季度全国主要监测城市分用途地价同比增长率

另据中国指数研究院的数据，2013年以来，全国成交总价前十名的住宅用地（包括住宅用地及含住宅的综合性用地）总价为570亿元，约为上年全年前十名的1.7倍，为2010年以来的最高值。特别是2013年第3季度以来，“抢地潮”在一、二线城市频繁上演，大型房企向核心城市加速回流，全国土地成交价格上升，9月全国300个城市成交楼面均价为1650元/平方米，环比上涨38%，同比上涨63%；其中，住宅类用地成交楼面均价为2307元/平方米，环比上涨37%，同比上涨60%。

2.成交楼面地价

2013年1～9月全国300个城市成交楼面均价为1165元/平