一 现状分析

2012年以来，中国房地产金融市场呈现出一些新的特点，包括房地产资本市场出现松动，房地产信托市场活跃，资产证券化等，但从整体看商业性住房金融市场占主导的格局依然延续，其中房地产信贷板块的主导地位也继续保持。本期报告首先从房地产企业资金来源结构切入，逐层分析房地产企业资金来源的诸种渠道和板块之间的关系，主要房地产金融板块的运行轨迹、未来趋势、存在的问题和政策建议。

（一）房地产企业资金来源结构分析：信贷市场主导格局依然

关于房地产企业资金来源结构数据，目前披露最为详尽的渠道是国家信息中心下辖的中国房地产信息网，但该网站披露的数据存在诸多争议。中国人民银行、中国银监会曾就房地产企业资金来源中的贷款进行针对性调研并以此对国家信息中心的数据进行调整，如中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中曾得出结论，房地产企业自筹资金中的70%来自银行贷款，定金和预收款中的30%来自银行贷款^[1]。中国银监会统计司在2005年发表的一篇调查报告《中国房地产资金来源状况专题调查分析与建议》^[2]也提出了调整意见。近几年无论是中国人民银行还是中国银监会均未公开发布类似的调研报告，由于中国房地产企业的融资环境实际上没有发生多少变化，本期报告认为，这些调研结论仍然适用现在的状况。以下首先依据国家信息中心的数据对房地产企业资金来源结构进行分析，并依据中国人民银行的调查结论对房地产企业资金来源的结构进行综合分析和估计。

国家信息中心对房地产资金来源结构细分层级如图11-1所示，由此房地产企业资金来源包括两大类，其一是本年资金来源小计，该类来源又进一步分为4个分项和6个小分项；其二是各项应付款合计。目前包括中国统计局、中国人民银行、中国银监会等政府机构均按照此统计口径进行统计并发布相关数据。

图11-1 国家信息中心房地产企业资金来源细分结构

对于上述两类资金来源，绝大多数政府和研究机构更为关注“资金来源小计”一类，本期报告也首先聚焦于该类来源的结构状况。表11-1是依据国家信息中心发布的相关数据整理的房地产企业资金来源结构分布，此表表明，房地产企业资金来源中的第一来源是房地产企业的自筹资金，第二来源是房地产企业其他资金来源，第三来源才是金融机构贷款（即表中的统计房贷=国内贷款+个人按揭贷款）。

表11-1 依据国家信息中心相关数据整理的房地产企业资金来源结构

从趋势上看，2013年初，房地产开发贷款和个人按揭贷款升势明显，5月份以后出现缓慢下降。自筹资金和其他资金来源表现出相反的态势（见图11-2），利用外资则是基本呈缓降态势（见表11-1）。这样一种趋势组合背后的主要原因是2013年2月底的“国五条”逐步产生了对房地产信贷的紧缩效果。

图11-2 房地产企业资金来源小计结构走势

依据中国人民银行的调研结论，本期报告整理出的房地产企业资金来源结构分布如表11-2，此表显示，房地产企业资金来源中，排在第一位的是金融机构贷款，而且占比处于绝对优势，本报告称之为实际银行贷款；排在第二位的是其他资金来源，称之为实际其他资金来源；第三位的是自筹资金，称为实际自筹资金。

表11-2 依据中国人民银行的调研结论对表11-1的调整

从趋势上看，三类资金占比走势与上述以国家信息中心数据为依据的整理所得数据走势类似。2013年2月实际房贷占比处于统计区间的最高点即59.97%，此后趋降；自筹资金和其他来源呈现缓升趋势。

图11-3 房地产企业实际资金来源结构趋势

特别值得注意的是，实际银行房贷在5月份后出现了明显的下降，这除了归因于“国五条”的紧缩政策外，非银房贷的崛起也是一个重要原因。图11-4显示，非银房贷自2013年2月份以来一直保持着40%左右的同比增长率，其余银行房贷的比例也呈明显升势，这样的走势实际上也产生了降低银行房贷在房地产企业资金来源中所占比重的效果。

图11-4 银行房贷和非银房贷走势比较

（二）房地产金融市场板块分析

本期报告聚焦以下四个板块的分析，其一是房地产银行信贷板块，其二是房地产信托板块，其三是房地产资本市场板块，其四是房地产贷款证券化板块。

1.房地产银行信贷板块

由于本部分主要考察房地产银行信贷在一定期间内的变化趋势，不涉及与其他类型资金的比较