2013年是中国住房市场监管面临巨大考验的一年。在2012年底，中国住房市场有所回暖，房地产市场量价齐涨、“地王”重现、企业销售业绩持续攀高，出现过热前兆。一方面，大城市住房市场已经逐渐适应限购带来的变化，住房价格进入缓慢上升期；另一方面，大量资金从限购的大城市流入二、三线城市，推动二、三线城市住房价格上涨。在这种情况下，国务院于2013年初公布“国五条”，在加强市场监管的同时强化了现有政策的监管力度。2013年3月以来，中国住房市场出现新的变化，房地产业投资环境全面回暖，大、中城市住宅成交量有所上升，重点城市房价再次上浮。因此，对现有调控政策执行力度的监管成为2013年住房市场监管重点。

本章对2012年11月至2013年10月住房市场监管政策进行分析，指出2013年住房市场监管现状与问题，并利用中国住房市场监管指数对34个大中城市住房市场监管进行测度分析，从审批、监督和服务三个方面来考察住房市场的企业开办、住房土地、住房开发、住房销售、住房租赁和物业管理六大环节，并对各环节监管做出评价。最后，就中国住房市场监管提出政策建议。

一 住房市场监管政策分析^[1]

2012年底至2013年，中国住房市场持续升温。为实现稳定住房市场的目标，预防房地产市场出现过热情况，监管部门加大了对住房政策执行的监管力度。2013年2月，“国五条”发布，提出严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责，加强对地方政府责任监管；继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，强化信贷监管与限购监管；规范住房租赁市场，加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。这为2013年住房市场监管定下基调：一方面加强住房市场土地、信贷及租赁监管力度；另一方面加强对地方政府住房政策执行力度监管，尤其强化限购政策和差别化信贷监管。

1.住房土地监管：强化闲置土地检查力度，监督地方政府管理职责

2012年11月，国土资源部、财政部、央行和银监会四部委联合发布《关于加强土地储备与融资管理的通知》，要求加强土地储备管理，对土地储备总规模进行长期监管。

2013年2月22日，国土资源部在京召开全国房地产用地管理和调控工作报告会，对于各地2013年土地供应工作提出了意见，一方面按照《闲置土地处置办法》强化对闲置土地监管力度，积极查处违规囤地事件；同时要求加强对土地价格和供应的监管力度，保持正常的地价形成机制，消除异常信号及波动，避免地价信号被利用，造成市场恐慌。

2013年3月8日，吴邦国委员长在十二届全国人大一次会议第二次全体会议中明确指出，今年全国人大常委会要抓紧研究制定五年立法规划，并继续审议土地管理法修正案草案。除了重新修订《土地管理法》外，《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等法案也会相继出台，目标直指土地征用监管。一系列土地征用、流转监管政策、法规的出台，将极大规范土地市场行为，一方面保护农民合法权益，有利于缩小城乡差距，促进社会稳定；另一方面进一步完善土地市场监管，为当前土地市场流转出现的混乱局面提供解决方案。

2013年4月18日，国土资源部印发“双保工程”行动方案，提出严格土地规划管控，实施节地制度，促进城乡统筹发展。“双保工程”行动方案提出，开展以土地利用规划和计划实施情况为主要内容的审核督察，督促省级人民政府履行土地管理法定职责；落实633万套保障性安居工程建设用地，严格目标责任考核，加强对保障性安居工程建设用地监管力度；推进不动产统一登记制度建设，开展全国土地登记信息动态监管查询系统建设，建立一批国家级土地登记信息动态监管查询系统建设示范基地；开展节约用地制度和政策实施情况的专项督察，促进各地全面落实节约集约用地制度；对省级政府耕地保护责任目标履行情况进行检查，对土地管理中的突出问题开展专项督察，监督地方政府履行土地利用和管理职责。国土资源部要求适时部署对年度行动重点工作完成情况调研督导，各派驻地方的国家土地督察局要加强对土地管理政策改革试点的跟踪和督察，及时报告发现的问题。

2.住房信贷与销售监管：严格监督差别化信贷执行情况，强化商品房预售许可管理

2012年11月，国土资源部、财政部、央行和银监会四部委联合发布《