一 2012～2013年住房宏观调控政策分析

总体来看，2012～2013年度住房宏观调控分为两个阶段：第一阶段是2012年10月至2013年7月，政策的特点为住房调控的进一步趋紧，以“国五条”的出台为顶点，对热点城市投机投资性需求的抑制再度升级。其中，北京和上海的配套政策相对严格，很好地体现了中央调控的精神，其他城市也基本延续了调控的政策方向，变化不大。第二阶段是2013年7月之后。中央对于住房市场的调控手段逐步着力于住房调控长效机制，包括土地改革、保障安居工程、新型城镇化等一系列政策措施正在加紧研究中，而各地也纷纷进行住房调控政策的微调。就整体表现来看，从这一阶段起，中国住房调控政策开始从政府干预向市场的调控为主转变。最明显的例子就是9月份，各地“地王”纷纷出现，而面对地价快速上涨的局面，中央没有再次大面积使用行政手段来调控，只是保持了对住房市场的关注，仅仅使用局部微调和“小动作”，此行为没有对市场预期和需求产生抑制和干扰，很好地维护了市场的稳定。

简单看来，这一年度住房宏观调控是从紧向松转变，7月之后很少再出现政府频繁出台各项调控措施的现象。但是，实际上中央政府的调控并不是单纯的“松”。第一，中央政府对于住房市场采取更多的是让住房市场机制来调节需求和供给，更加关注对住房市场的认识，只有充分认清楚住房市场波动的真实原因，才能真正出台有效的调控措施，从而减少盲目进行政府行政干预和调控带来的市场干预过度。第二，中央政府正加紧研究和制定住房市场的长效调节机制，房产税、个人住房信息系统全国联网等的研究也越来越成熟。长效调节机制出来之前，大动作的可能性不大。第三，中央政府对于现阶段内住房市场的非正常波动，也采取部分手段及时控制和调节，但采用的手段及时、灵活、有效，市场波动较小。整体来看，本次对住房市场的调控政策的转变显示中央对住房市场的调控政策越来越成熟，也更加有针对性。

（一）行政手段：限购政策继续严格执行，政策调控进入平稳转型期

2012～2013年度，住房宏观调控政策总体来看是“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”。这一原则在2012年10月份的国务院常务会议、12月份的中央政治局会议和中央经济工作会议以及2013年2月的国务院常务会议上都反复强调。总体来看，2010年以来坚持“房地产市场调控政策不动摇”的调控原则，是针对我国住房市场剧烈波动的有效选择。政策稳定才能减少政府调控对市场预期的影响。

目前，我国住房市场的行政调控政策主要有以下几个方面的内容。

（1）限购。中央要求对限购政策坚决执行。在上述历次会议中，中央和国务院都坚决要求各地坚决执行限购政策。其中，在2013年2月20日国务院出台的“国五条”中，再次明确重申了坚决执行住房限购等调控政策，坚决抑制投资投机性购房需求。同时，“国五条”中也规定了“其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购措施”。这对限购政策进行了一定程度的升级。

（2）问责。“国五条”再一次提出要求各地公布年度房价控制目标，建立健全稳定房价的考核问责制度。基于问责制度，一般地方政府对中央的住房调控政策会认真执行，当然地方政府执行的好坏还取决于问责的实际执行效果。

（3）限价。“国五条”中提出各地要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并向社会公布。这一制度短期来看，是稳定房价的有力保障。此外，地方政府在中央指导下也纷纷出台各种调控措施和细则。尤其是“国五条”之后，各地在中央要求下陆续颁布当地“国五条”细则，各地之间细则也有差异。同时，各地也纷纷出台房价调控目标。总体来看，北京和上海执行相对严格。例如，北京规定单身人士禁买二套房，并进一步提高二套房贷首付比例；上海强化了二套房的贷款资格审查。而其他地方对中央的要求执行基本不到位，中央的精神没有得到很好落实，只是在二手房交易环节个人所得税征收上基本保持一致。

（二）财税政策：差别化税收政策稳定持续，房产税改革越来越近

与往年住房财税政策变化相比，2012～2013年度房地产财税政策也表现为非常平稳，基本都延续了往年的政策，没有发生太大的变化。

一方面，继续坚持和强化差别化的税收政策。在2012年