根据国家统计局公布的全国平均商品房销售价格计算，2013年9月份商品房销售价格累计平均值同比上涨9%，其中现房价格同比大涨12%，期房价格同比上涨8%。但是各城市价格涨幅差异巨大，与上年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。9月份同比价格变动中，北京涨幅最高，为20.6%，温州涨幅最低，为1.8%。房价上涨受到各方面的关注，我们通过构建宏观土地价格模型和住房使用者成本模型以计算均衡房价水平，同时参考房价收入比、月供收入比、家庭负债率和房屋存量等指标，从历史的动态对中国与美国、德国、韩国、日本、新加坡等国家和地区进行比较分析，探讨一国经济在不同经济发展阶段中房地产价格的演进过程，从而理解中国房地产所处的发展阶段，找到中国房地产未来发展的战略。

6.1 房地产价格波动方向与GDP及货币供应同步

6.1.1 国际房价与GDP及货币供应量同步

通过国际比较来看我国房地产业的发展趋势可以发现，我国房地产价格与GDP波动一致，房地产价格的不确定性来自三个方面——经济下滑、国内购房需求放缓及货币条件过于严厉，而且我国房地产价格只有在这三个因素的同时作用下才会发生极大的调整，具体而言可归纳为以下几个方面。

1）经济增长速度与房价走势基本一致，也就是说经济增长决定了房价的涨幅。我们比较了美国、日本、韩国、中国香港和泰国的房价与GDP的走势，得出的基本结论是房价与GDP基本同步，但波动大于GDP（见图6-1）。

2）国内购房需求放缓依赖很多长期因素，短期因素更明显依赖于货币条件，即货币供应量。在货币供应量不出现大幅度增加或减少的情况下，房价暴涨暴跌的空间有限。货币供给量基本上是房价的先行指标（见图6-2）。

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

图6-1 房价与GDP同比变化

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

中国城市生活质量报告（2013）

图6-2 房价与货币供应比较

6.1.2 中国房地产发展的三个阶段

中国房地产市场的快速发展、居民收入的快速增长、城市化率的快速提升、人民币升值和住房制度改革是推动房地产市场快速发展的重要因素。中国房地产市场发展共经历了三个阶段。第一，调整阶段（1999～2005）。1998年之前中国均采用计划划拨用地，土地要素价格被长期压低，1999～2005年房地产市场处于逐步调整阶段，中国居民对房屋价值的认识不断加深。第二，要素重估阶段（2005～2007）。该阶段以经济高速增长和被人为压低的汇率、土地等价格得到修复为特征，2005年中国启动汇率改革，全球资金流入套利，股权、债权、房产、收藏品等各类资产进入重新估值阶段，70个大中城市新建住宅销售价格指数同期上涨幅度达到25%，北京、深圳、上海和杭州等一线城市住宅价格上涨幅度更大，居民对未来房价的预期发生改变，压抑已久的土地价格得到修正。第三，资产估值阶段（2007年至今）。随着中国经济从高速增长进入平稳增长阶段，人民币升值压力下降，要素价格重估结束，汇率对资产价格的影响逐步减弱。根据艾森格林（2011）的研究，2007年是中国经济增长速度的分界线，一方面，中国汇率调整后相同生产率的劳动力成本与美国趋近，另一方面，中国的潜在增长率已到极限。根据世界银行的研究，预计中国长期经济增速将回落至5%，经济增速放缓和2008年针对金融危机采取的一系列政策导致的资产价格和通胀双升使中国房地产市场迅速进入估值阶段。

6.1.3 中国房地产价格与GDP和货币供应量同步

从宏观角度看，一国的不动产价值是未来国内生产总值（GDP）按预期收益率折现后的净现值。假设未来长期GDP增速和资本成本不变，则短期内不动产的均衡价格取决于初始国内生产总值，其间不动产价格增速应与GDP增速一致。过去13年，中国全国范围住宅销售价格指数增速远低于GDP增速，以1997年为定基100计算，2012年6月份，房价指数为199，而名义GDP指数为508，按美元计算的名义GDP指数为641，单季度住房销售指数同比增速仅在2010年6月份高于名义GDP增速，2005年以来全国房价的快速上涨仅仅是经济快速增长的一个结果，并没有透支未来的经济增长（见图